選樓入門

筆者原打算今年年底至明年年中買樓，因此對樓宇的資訊十分留意，在某討論區找到集各家大成的「選樓入門」，原作者已有一段時期沒有更新，故自發做維護人，而筆者因接觸多了裝修及材料的資訊，再加入「裝修傢俬篇」，到了現在資訊已十分全面，希望可以幫到買樓初哥，不至被發展商及地產代理騙到。

可笑的是買樓的計劃要重新計劃了。

選樓入門

呢個專題由 bunnypanda 起草, 加上好多呢度o既版友補充而集結成. 現加上「裝修傢俬篇」及完善之前的各篇, 如各位有任何建議歡迎提出, 令本入門更完整。「裝修傢俬篇」新增的內容可能有未完善之處, 祈希指正。

本入門主要說買樓要注意的地方, 歡迎其他人比意見, 所謂集思廣益, 希望能給新手作一個較詳細的參考. 特別是給那些第一次買樓自住的人, 他們往往是最缺乏經驗和容易受騙的一群.

這文章分為: 預算篇, 選樓之地點篇, 選樓之間格篇, 議價/成交篇, 拍賣盤篇, 買樓後雜費篇, 樓花摸貨篇 和 裝修傢私篇(新加).A. 預算篇

1. 一般人買樓都要借錢, 但萬一供唔起就麻煩. 借幾多先叫安全呢? 全世界來講樓價平均係家庭年收入的 3 至 6 倍, 亦可以用「十三法則」來衡量安全程度. 首次置業的話, 不要心頭太高, 百幾萬的二手樓已經好好. 當然除左首期亦要預埋其他使費.

2. 定左預算, 先考慮要在那個地區住, 根據環境因素, 選好幾個可以考慮的盤, 慢慢選.

3. 預算多的話, 應該考慮屋苑, 預算少的話, 多留意有沒有又好又平的單幢樓.

4. 如果你見到間入伙多年的單位裝修好似好新淨, 以為可以慳返d裝修費, 那往往令你失去預算; 因為有些有問題的地方會被這些新裝修遮蔽, 不細心檢查很難發現, 同時屋內的傢俬陳設也會遮掩不少無暇疵; 所以不要低估維修之費用.

5. 根據某近期推出的新樓售價, 高低層的售價分別是 每高一層$$多 1 - 1.5 %.

6. 留意大廈每月的收支紀錄. 若然每個月都蝕錢(即結餘數字上有括號 "( )" 或負號 "-" ) 或沒有太多維修基金結餘時, 即代表管理失當. 第時一係狂加管理費, 一係到大型維修時每戶要夾好多錢.

7. 亦要留意大廈法團過去一年的會議記錄, 是否會即將進行翻修工程, 因為翻修費用可能會在不久的將來由新業主負責.

B. 選樓之地點篇

1. 每次去睇樓, 很容易會被室內的環境和裝修吸引, 大堂新, 外牆靚, 往往被這些「外表」的東西吸住, 而忽略其他更重要的內在價值, 是地點, 交通和環境. 交通和環境是你以後長期面對的問題, 不要貪新樓而選遠的地區, 舊區住舊樓有新裝修, 一樣好舒服.

2. 「地點, 交通和環境」是買樓最主要的考慮因素, 先談「交通」, 你試想想每天返工、常常探望親人或出外玩, 如果超過一個小時的車程, 便可能會討厭你所住的地方, 有巴士直達當然最好, 要留意繁忙時間上唔上到車和有沒有坐位. 搭地下鐵返工其實係唔舒服, 除非你返工和住的地方都係地鐵上蓋附近而不用駁車. 最好的地點就是返工和返學搭車在45分鐘內.

3. 景觀方面, 近海會潮濕, 太近山的話可能多蚊, 基本上景觀只要是開揚, 有遠山景, 或者遠鬧市景都已經好靚, 無需一定要海景. 海景方面, 除非是對住煙花海, 其他海景都是好靜(無野睇, 得一片海), 全山景比半海景好. 望樓景是比較煩, 最好是多d園景.

4. 地點方面, 最好是「旺中帶靜」. 基本上, 只要你選市區樓, 無論你是向山還是向大馬路, 都是幾噪. 由低層至廿樓左右都唔算靜, 廿幾樓以上會好d. 當然, 一d密度唔係高, 唔近市中心的大型屋苑係環境上是好好(特別是指噪音), 如杏花村, 上康, 維景一期等. 有大型商場是最方便, 不過香港樓大部份都是好近商店, 7-11, 百佳總會是左右, 基本上所有樓(除村屋外)都無這些問題.

5. 環境方面, 很多人鍾意住大型屋苑的原因是因為屋苑範圍由管理公司負責, 比起由食環處負責的舊區乾淨企理, 特別是要選單幢樓時, 環境就要多加留意, 例如近唔近街市(有老鼠), 多唔多閒人(治安), 多唔多車, 有無綠化公園等等. 當然單幢樓也可能有像大型屋苑的環境. 這點是值得大家注意, 搵樓時睇清楚d.

6. 座向方面, 如果你是不喜歡西斜的, 要留意夏天和冬天日照角度唔同, 冬天曬唔到, 可能夏天曬到. 要留意隔離單位的冷氣機, 是否裝在「指定」位置; 如果位置唔好, 好有可能佢既熱氣會影響到你. 此等外在因素在之後是很難改變的.

7. 大廈設施方面, 要著眼的是日常生活會接觸到的細節, 我地可以響睇樓時以住客所面對o既情況來留意各項細節, 響步入睇樓大廈o既一刻開始, 就要留心各項細節, 呢個時候經紀好可能會係咁講野分散你o既注意力, 所以睇唔清楚就寧可等經紀講完野至睇, 千祈唔好走馬看花.

8. 當去到睇樓現場, 第一樣見到的係大廈門口, 門口保安員嚴唔嚴? 保安員係好謹慎地望住你定係只係響度睇報紙望都唔望你?

9. 入到大堂就要注意信箱o既位置, 你心儀個單位o既信箱會唔會響較低既地方 (每座大廈唔同, 自己留意), 以後每日都要彎腰開信箱, 你都米話唔攰.

10. 睇完信箱就要乘升降機: 升降機是否足夠? 舊樓而言二十層高一梯八伙的話三部升降機應該足夠, 但如以新樓來說四十層高一梯八伙的話三部便未必足夠. 另外, 大廈是否要經過獨立平台先至上到樓? 獨立平台的好處是可過濾閒雜人等, 以及在回家時可以睇下d花草, 通常新樓果d都幾靚; 壞處是要行多一段路同埋要轉多一次升降機, 極端例子是維景一期, 最遠那座經平台行去地鐵站要十分鐘. 當然亦要留意經平台的升降機是否足夠和夠快, 住客會否偏用一邊的升降機而導致擠塞? 有冇提供其他途徑通往平台 (如扶手電梯)?

11. 步出升降機後, 亦要留意通往單位的走廊, 光線是否足夠? 是否近垃圾房 (可能有臭味和蟑螂)? 是否近升降機 (晚上睡覺時可能會聽到聲音)? 後樓梯是否整潔和沒有雜物阻塞? 鄰居有無嘈吵聲, 狗吠聲, 或者響門口放左o的地主香火, 三叉八卦等物品?

12. 睇樓日間夜晚都要去, 日間可以清楚睇到室內的瘕疪, 四週環境及窗外景觀, 晚上燈光昏暗, 未必能看得清楚, 但晚上可看清楚四週環境, 人流是否複雜? 嘈音是否大? 響落大雨時去睇樓, 仲可以睇清楚有冇漏水.

13. 假如是屋苑的話, 要注意好多大發展商已經處於壟斷地位, 佢地會做埋屋苑管理, 要用佢地o既寬頻同家用電話, 屋苑商場由佢地擁有, 超市, 藥房甚至醫療集團全部由呢個發展商包辦, 基本上無得揀.

C. 選樓之間格篇

1. 考慮完地點後, 睇樓時不要被那些用料和裝修吸引, 這些已係樓價反映了. 最難和最容易忽略是間格.

2. 先講大廳, 唔講風水, 擺位是好重要. 宜家好多六百呎以下的兩房的新樓, 個廳都好不知所謂, 六百呎的新樓個大廳可能得120-130呎左右, 係非常唔實用. 基上, L型廳是好d, 其次長型廳, 要特別小心眼鏡房(五門向廳的間格)是比較難擺傢私. 左右房會比眼鏡房好. 新樓通常是左右房或兩房加廁所係一邊, 這些都是比較容易放傢私.

3. 我見過好多新樓的兩房單位, 他們往往拆牆用玻璃板, 有d唔放電視(跟本無位放), 大拿拿三百萬買過單位, 連26”LCD都好難有個位放, 真係需要設計師花多d腦汁. (我唔想點名, 不過太多港島區的新樓都是這樣) ,

4. 示範單位會放d超小型梳化(深廿六吋), 正常軟d舒服個d梳化是約深三十七吋, 如果你要放張大梳化, 中間有張1.4X2米的大地氈(standard size)(約五十五吋闊), 加多過十六吋深的電視櫃, 你要約九呎闊的空間(牆身和牆身的距離). 除了係新界和將軍澳可能會搵到這樣闊的新樓外, 一般市區的新樓都無. 打通除外. 如果仲要係地氈上加茶几, 你要預十呎闊的廳.

5. 客廳最少要長八十吋左右, 先可以放下三座位的梳化. 睇單位時通常是吉屋, 無傢私的情況下係會覺得特別大.最好都係帶把呎去度.

6. 好多市區兩房的新單位, 飯廳都消失左而同開放式廚房合併, 餐檯變左吧檯. 或者放張最細的二人玻璃檯係電視和梳化中間. 由第13至15點是完全個人的考慮, 你可能唔駛餐檯, 又唔駛大梳化等等, 隨君所好.

7. 市區樓都會有唔錯的間格, 通常十年樓齡以上那些樓個可用率都唔錯, 個廳和房都好好用. 宜家唔同, 新一代的發展商真係賺到盡. 選間格時, 不妨選d可以和相連單位打通的, 有升值的潛力. 睇室內間格時, 先睇飯廳和廚房可唔可以打通, 客廳可唔可以同客房打通, 最後先睇主人房可唔可以打通客房. 通常個則愈四方愈簡易就係最好.

8. 以前d樓, 六呎床一定可以放, 宜家d新樓主人房一般都可以放五呎床, 但有好多新的港島樓最多只可以放四呎半. 我想講的係, 兩人睡的話, 四呎半是不夠, 單人最好睡四呎, 雙人的話至少要睡五呎. 可能發展商知道港島人體型細, 對我們特別刻薄. 唉.

9. 張床可唔可以造上窗台, 如果要造窗台的話, 要造埋地台, 不然的話, 對腳到唔到地. 放張床上窗台是用盡房間面積的最好方法, 但感覺都唔太好, 特別是那個要連埋的地台, 好似可以放多d野, 但係用上黎係唔好用. 最好都係放主人床係間房中間, 兩邊有床頭几, 不過大多數香港人都無福可以有這樣大的房.

10. 度主人房時, 要留意門口位, 留意大衣櫃位(2’x4’) 梳妝台位 (1.5’x1’), 和放細LCD TV 位.

11. 新樓方面, 廁所都好大, 應該夠用, 但會唔會係黑廁呢(有無窗)? 廚房的話, 新樓通常都好細好細, 留意可唔可以放一個大垃圾桶, 不過對好多人講, 去廚房只會開雪櫃, 其他唔理.

D. 選樓之高低層, 屋苑/單幢樓, 會所, 新舊樓篇

1. 香港新樓的溢價比舊樓高, 可用面積低, 但新樓又靚o的同有會所, 這些是個人喜好. 如果喜歡大房, 家庭成員又多的話, 選舊屋苑的單位會比較好.

2. 屋苑係好, 但係往往比單幢樓貴20%.

3. 好多屋苑clubhouse(i.e. swimming pool) 都要收費, 相反單幢樓/雙幢樓 d swimming pool, 唔收錢. 真係有好有唔好, 有子女的話, 有個大clubhouse 係好方便.

4. 一般的建議是不要選最低層和最高層, 除非你好鍾意平台和天台, 小心屋頂d發射站, 住得高容易有cancer.

5. 如果個地方本身好靜, 住低層都好唔錯, 有時住高d個景觀會唔同, 個d就要俾多好多錢. 都係一句, 貴買貴賣平買平賣, 高低層分別唔大, 要留意將來的景觀會唔會被擋.

E. 議價/成交篇

1. 最難的時刻到左, 就係議價, 你記住一點, 你唔會直接同業主議價, 你會長期同經紀鬥爭, 個經紀經驗比你多好多, 經紀會有好多古怪的招數, 你千奇唔好心急, 貨比三家, 搵多幾個地產代理睇.

2. 你最好先花三個月周圍睇, 選定地點和那些入圍屋苑後, 叫幾個唔同的經紀幫你留意荀盤. 荀盤一定會有, 好似釣魚一樣. 低市價10-15%已經係好唔錯的盤, 會好多人爭.

3. 計算市價時,最容易是比較成交記錄. 往往會發現有d超平和超貴的成交, 通常是同有無靚裝修和連唔連車位等等有關, 所以唔好太著意那些超平和超貴的成交, 先取中位數先, 然後慢慢考慮其他景觀層數的問題, 再考慮現在買賣氣氛(升市or趺市), 得出心目中的市價.

4. 經紀常用的策略是...同你講層樓好多人睇, 對方就快落訂, 叫你去追價或提高叫價. 你要用自己的常識的判斷, 視乎市況, 第一口還價可以低於市價 5%-15% (唔好理業主的開價, 自己計市價), 慢慢來, 目標是低市價10%左右, 最後能夠低5%成交算係唔錯.

5. 當你知道買賣雙方的價錢相差不多於五萬 (以200萬的樓計), 你就知道真正的戲肉才剛開始. 如果市況唔好, 頭一個禮拜可以寸步不讓, 叫經紀減佣, 叫業主再低d... 當然呢d手法係趺市/平市中會有效, 係升市上, 炒家搶貨, 你無可能慢慢來議價.

6. 最後階段時, 如果賣家急住要錢你便可以趁火打劫. 你可以假裝問如果要買樓, 二個半月成交期可唔可以, 因為自己需要時間調錢, 如果佢話無問題, 呢d賣家唔係等住要錢換樓, 我諗你仲可以等等, 佢唔容易降價. 作為準買家想搵好盤, 一定要可以係幾日內集齊一成首期, 搵按揭都係可以好快, 這樣的話你一遇荀盤(急的賣家), 便可以馬上行動. 最急的應該是'換樓客', 其次係真移民客, 特別係d鬼佬, 賣完樓唔再回港.

7. 市區, 特別是中上環/中半山的樓價和其他區是好唔同, 他們的樓價同香港的經濟表現有直接的關係, 相反其他地區的樓則主要睇供求的關係.

8. 樓價另一個可以參考的是估租價, 層樓愈有升值潛力, i.e. 豪宅/新樓, 個租值係相對較低, 只有三厘至四厘幾, 廿年樓應該有五厘至六厘, 三十五年以上的樓會有八厘以上. 仲有近中環的樓, 租值是特別好. 總括來說, 如果你唔想煩, 要買d幾新的樓 (五年內), 先計計佢本身的租值, 能夠有五厘半以上的租金回報, 我個人認為這層樓是非常之值得買, 若果低過四厘半的話, 我是不會考慮.


F. 選樓之拍賣盤篇

1. 一般是低市價10%左右, 大多數銀主盤都係有人完成唔到按揭, 銀行收左層樓. 睇樓是要約時間, 和唔會有好大的議價空間, 到最後呢d銀主盤都無人要就會變拍賣盤, d錢和按揭最好提早少少準備.

2. 係簽約前, 安排律師查契, 安排測量師視察物業(一般新d樓都無問題), 詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等

3. 佣金係一定要俾, 一個先都無得減.

G. 選樓之買樓後雜費篇

1. 買 方 應 付 之 律 師 費: -
審 核 買 賣 合 約 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 50% 計 收 律 師 費)；
擬 訂 轉 讓 契 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)；
按 揭 契 (適 用 於 樓 宇 需 申 請 按 揭 的 情 況， 一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)。

大概一個二百萬的樓要付 5千幾左右.

2. 政府印花稅

樓宇成交價 (HK$)　
$2,000,000 或以下 徵收 $100
$2,000,001 - $2,351,760 首 $2,000,000 徵收 $100 餘額徵收 10%
$2,351,761 - $3,000,000 徵收總額 1.5%
$3,000,001 - $3,290,320 首 $3,000,000 徵收 $45,000 餘額徵收 10%
$3,290,321 - $4,000,000 徵收總額 2.25%
$4,000,001 - $4,428,570 首 $4,000,000 徵收 $90,000 餘額徵收 10%
$4,428,571 - $6,000,000 徵收總額 3%
$6,000,001 - $6,720,000 首 $6,000,000 徵收 $180,000 餘額徵收 10%
$6,720,001 或以上 徵收總額 3.75%

3. 經紀費是1%, 不過通常買家都會容易壓佣. 賣家較難.

4. 經紀會幫你改電費/水費/煤氣費的人名, 律師會幫你對數, 你大概要花多兩千幾for 新的按金.

H. 選樓之樓花摸貨篇 http://www.hk-compass.com/doctor/DF4.htm1. 相信好多人都聽過樓花(未建成的物業)這回事, 有d人以為樓花就好似股票d future option 一樣, 用比較少的本錢, 唔需要即刻做按揭, 等兩年後賣出賺大錢, 大不了就蝕個十幾萬訂金. 但係大地產商係會追差價. 當然... 有幾樣要須注意..

2. 直覺永遠覺得兩年後的樓一定會升, 所以有人覺得樓花一定抵, 但係發展商會係價錢上加Premium (好似Warrant), 所有... 除非貼市價出樓花, 不然的話, 風險很大.

3. 愈來愈多人有有限公司名炒樓花, 因為唔駛上身, 但係... 注意由公司名義持有樓花：
＊ 如購入由公司名義持有的樓花物業，有可能要承擔該公司的債務，風險較高。若真的要購入該類單位時，必須請會計核實帳目，徹底了解有關公司的資產。

4. 以下直接由以上連結抄錄: 訂金及尾數宜存放律師樓：＊若單位大幅蝕讓，為免一手買家業主收取金後逃之夭夭，新買家可將大訂及尾數存於律師樓，作為信託金待完成交易後才支付給對方。在簽署臨時合約時，可備註「銀碼（樓價）不足以償還貸款，按金、訂金需交由賣方代表律師託管。」轉售---一手買家與新買家透過律師簽訂轉售協議書，將業權轉售給新買家。雖不用繳付轉名費，但須額外繳付草議轉售協議書及授權書律師費。

I. 裝修傢俬篇

1. 對於一手樓來說, 裝修通常已經包括在內, 通常也會包括全屋的電器, 部份發展商更會以傢俬套餐的型式「贈送」全屋傢俬, 事實上, 羊毛出於羊身上, 所以無須純因發展商說贈送什麼什麼而興奮, 對於數百萬的樓宇來說, 這些傢俬電器其實只是樓價的三數個巴仙。

2. 新樓的裝修通常會有數十項需要跟進維修的地方, 例如窗邊、洗手盤、天花漏水, 門框、地板崩花等等。最佳的做法是花費一千數百元請一位驗樓師進行驗樓, 並盡快交給發展商跟進, 假如真的不想花錢, 便應在網上找些驗樓項目的列表自行檢驗. 雖然新樓的保養期有很長, 但也不要期望發展商可以一次過把所有問題解決, 例如天花滲水可能要經過時間考驗才知道是否真的解決了問題。

3. 新樓所附送的電器可能「中看不中用」, 例如電器可能是雜牌子, 已過保養期, 或者是一些耗電量驚人的舊型號產品。即使是歐洲名牌, 假如不是香港常見的牌子的話也要小心當壞了以後無法維修, 或者維修費驚人。

4. 新樓所附送的傢俬也不惶多樣, 為了令單位看得更寬敞, 它所提供的傢俬可能是供小人國民所使用的, 沙化桌椅變得迷你只會稍稍不舒服, 但假如連睡床也變成迷你版的話每晚便要屈膝而睡了。發展商通常不會提供度身訂造的服務, 而因為售樓書和示範單位的呎吋與現樓的實際呎吋差天共地, 因此最穩妥的方法是在現樓用呎量度一下放傢俬和床的地方, 以免與期望相距太大。

5. 二手單位相對地簡單, 因為大部份情況下除了結構性問題, 樓宇會以「現況」交樓, 因此睇樓時便要看清楚所有問題, 而發現問題時便只可以以「錢」解決, 故此在看二手樓時便要著重看需要花錢的地方, 也要著重於原業主是否用新裝修掩蓋問題。一般而言, 全屋最貴的裝修費會用於廚廁, 相對地, 地板、牆身、窗框等則豐儉由人。這些工程可能由工程公司辦理, 但要注意工程是否有偷工減料, 因此宜在格價時向工程公司查詢工作程序, 並把程序詳列於單據上, 可以的話更應每日到居所跟進工程公司是否按著程序工作, 並即時指出問題, 以免他日出現爭拗或工程被嚴重延誤。

6. 由於越來越多家庭人數減少, 因此廚房也設計得越來越小, 而開放式的廚房也愈趨流行。要注意的是假如你的單位是使用明火煮食的話, 開放式廚房的設計是違反消防條例的, 即使是使用電磁爐煮食, 廚房間格的改動也需要事先申請才可, 否則當發生火警的話, 保險公司可能會不賠償, 而在售樓時也有可能被新業主要求先把間格還原甚至因此而中止買賣。

7. 廚房的功用主要有三個, 一是放置雪櫃, 二是處理食物及煮食, 三是放置洗衣機。不論廚房的設計是長型, L 型甚至開放式, 最佳的擺位是沿處理食物的流水線放置: 雪櫃 -> 處理未清洗食物的工作檯面 -> 星盤 -> 處理經清洗食物的工作檯面 -> 灶頭 -> 放置煮熟食物的工作檯面。

8. 現時的廚房一般很小, 因此工作檯面空間可能不夠, 其中一個解決辦法是使用分開左右的星盤, 一邊用作處理未清洗的食物, 另一邊在上面放置工作面板以增大工作檯面.

9. 不論廚房空間大小, 最要注意的是切勿把雪櫃放置在灶頭旁, 因為灶頭的熱力會嚴重影響雪櫃的運作。雪櫃的四週及頂部應留有約五公分的位置作散熱用, 否則將會十分耗電. 現時新樓盤那種把雪櫃藏於木櫃內的做法也是「中看不中用」。

10. 新式的單位廚房一般會使用無縫石星盤面板, 由於整個面板都是度身訂造, 因此在正常使用下不會有滲漏的問題, 但要注意在弄污後要盡快清潔, 待久了污漬會滲入石內無法清潔, 面板四邊應微微突起, 以免潑水清潔時污水溢出。

11. 星盤去水位應選擇大和深的, 以配上大容量的隔網, 否則在處理食物時便要經常清潔隔網。

12. 星盤的水龍頭應選防濺水的, 亦要考慮該龍頭是否可以配上濾水器。

12. 星盤及灶位的牆身可加上精鋼板, 以便於清潔及防止熱力令牆磚被薰黑, 厚身鋼板不易變形, 但價錢卻貴得多。

13. 假如是使用電灶的話, 要注意其火力大小。一般的供電系統只有 2800W, 煮食時可能會有「力不從心」的感覺。大火力的電灶可能需要三相甚至四相供電, 可以提供 4000W 或以上的電量, 但它們一定要使用專線由電箱供電, 不能使用標準的插頭供電。

13. 廁所的功用主要有三個, 一是洗手潔面, 二是沐浴, 三是解決大小事務。香港樓宇的廁所通常是三個區間一同放置, 也有一些兩廁單位只會在其中一個廁所設沐浴區, 其實即使是單廁單位, 假如空間許可的話也可以把廁所一分為二, 一邊為沐浴及大小事務區, 一邊為洗手潔面區。這個造法現時並不常見, 但當在早上各人也忙著上班上學時便會發現其可愛之處。

14. 洗手潔面區最要注意的是放置面巾的位置, 因為面巾每天也會弄濕, 因此必須放置在空氣流通的位置, 否則面巾很容易會霉爛。

15. 一如廚房, 水龍頭應選防濺水的。

16. 沐浴區大致可分為浴缸及企缸, 雖然浸浴十分舒適, 但耗水量卻比企缸多五倍, 因此為了環保和水費, 即使使用浴缸, 也不應經常浸浴。

17. 熱水爐一如灶頭, 可分為氣體式和電熱式。氣體式熱水爐一定要使用密封式(對流式), 假如買二手樓時配上一個不是密封式的話, 要看看是否可以換上對流式, 寧願拆去窗口也要換上一個, 因為忘記開窗的結果可大可小! 使用電熱式的也如電灶的一樣, 一些低火數的一般需要十數分鐘「煲水」, 冷天時也許要更久, 而且會越用越冷, 因此假如地方許可的話應買一台大容量的。

18. 馬桶水箱可選擇一些分「半桶式」及「全桶式」沖廁的, 以助環保。

19. 為了保持廁所乾爽, 抽氣扇應經常開啟, 但因為經常開啟, 所以無需選擇快轉速的, 一個四十呎的廁呎只需配一個數百轉的 8 吋抽氣扇便可以, 快轉速只會令抽氣扇加快磨損。

20. 廚廁的地面應選一些防滑的地磚, 以免滑倒。

21. 由於水氣和油煙的關係, 廚廁的天花現時也會用鋁質假天花而不用油漆, 以避免油漆碌落。

22. 相對於廚廁而言, 廳與房的裝修便簡單和平宜得多。廳與房的裝修主要是天花、牆身、地板及門窗。

23. 天花及牆身可以油漆、牆紙或用特色設計而成。油漆的話, 一定要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 然後再依不同油漆方法油上。假如不把舊油剷清和抹灰, 便有機會令油漆脫落和表面不平, 假如不依特定油漆方法油上(例如 A -> B -> A), 便有可能令整體觀感大打折扣。

24. 牆紙亦和油漆差不多, 要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 但更要注意的是張貼牆紙時牆身必需乾爽, 天氣必須為乾燥日, 否則牆紙有可能會碌落, 一如油漆, 也要注意張貼牆紙的程序是否跟足, 最常見的問題是塗膠不足及起空氣泡, 通常只要用手指輕按牆紙各處便會有所發現。

25. 地板一般使用地磚或木地板。使用地磚的話要注意是否防滑, 雖然廳房一般較少會有水漬, 但在潮濕天氣的話很可能會容易滑倒。防滑地磚卻會帶來清潔問題, 因為地磚的坑位會很難清潔, 即使是家務助理也未必懂得應付。最輕鬆的清潔方法是在拖地時用腳磨擦地坑, 假如你的家務助理不懂得便告訴他吧。

26. 木地板大致分為原條木板和無縫地板。常見的原條木板有柚木地板, 即每方呎六條, 每條二吋寬的木條。由於溫度與濕度的變化, 這些原條地板免不了會有很多空隙, 因此要在板面打上水晶地立, 但缺點是要一至兩年重新打立。

27. 近年興起的無縫地板, 其實是由一片薄薄的木皮(不是木板)貼到一塊底板上。由於切工精確, 因此舖砌後沒有原條木板的空隙問題。無縫地板的底板分為高壓板和夾板。高壓板由雜木壓成, 因此密度比夾板為高, 比原木地板和無縫夾板更有效防壓花。

28. 舖砌地板時也要注意數項事項, 最重要的時一定要把原有地板起出和平整, 否則樓底便會變矮和出現高低不平的現象。地板四週應留有一公分的空間以作冷縮熱脹之用, 否則地板有可能會迫到突出。牆壁的地腳線用作遮蓋四週的空間, 但切勿塗膠貼著地板, 否則便失去冷縮熱脹之效。

29. 木門方面應使用實心門, 用以隔聲和隔火。廁所門可選擇有百頁位的, 把屋內的空氣引入廁所, 然後由抽氣扇抽走, 否則便要常常把廁所門開啟, 以免廁所有霉氣。

30. 窗方面可選用大面積的窗, 假如空氣流通的話, 其實夏天可以無須每晚也開空調的。

31. 即使是開空調, 窗口也可以張貼隔熱貼用以減少陽光進入屋內的熱力。要注意熱力是經由紅外線的方式進入室內的, 因此窗簾和深色玻璃紙是無法隔熱的, 而內地品牌的隔熱貼一般沒有列出整體隔熱系數, 因此其隔熱效能成疑。某國際品牌的隔熱貼號稱能減低室溫三至五度, 即使效能折半, 減低一點五至二度, 其實已經減少了空調用電量十至十五巴仙了, 因此長遠而言過百元一方呎的隔熱貼是物有所值的。

32. 假如是使用分體式空調的話, 要注意主機與分機不要距離太遠, 否則冷凍效果會減弱。

33. 很多特色燈飾便用鎂光燈, 除了容易報銷之外還會散發大量熱力, 經常使用的話便要經常做換泡人。雖然有環保人士說慳電燈泡並不如想像中環保, 使用者自行衡量吧。

34. 假如重舖電線的話可考慮把電掣位也一併改動, 以配合電器的擺設。一搬而言, 除了大型家電如空調、雪櫃、微波爐和大型音響外, 小型家電的用電量一搬很少, 可以善用拖板而無須安裝多個牆身電位, 每一個牆身電掣位可供給 2800W 電量, 一台電腦約用 200W, 一部 32 吋的 LCD 電視約用 100W, 電風扇、檯燈等也在 100W 以下, 電話、ipod 等差電器更只有約 10W, 但空調約用 2000W, 微波爐約用 1000W, 這些電器最好獨立接駁牆身電源, 除了供電安全外, 也在助於供電的穩定性。

J. 一般注意事項：

1. 小心二手買家失蹤：若一手買家在正式轉售交易日不出現，將導致新買家無法購入單位。故此，新買家必須要求業主簽授權書，保障自己在上述情況下，仍可直接與發展商簽約。

2. 即供付款方法要清楚：使用轉售方式，一手買家採用建期付款或即供方法即可。如採用即供付款方式，便必須列明由一手買家或新買家那一方負責繳付入伙前的供款。

3. 銀行按揭事宜：新買家要確定能否擭得銀行承辦按揭，可以先到銀行做按揭預批，銀行會告訴你最多貸款額及其息率，並要求銀行估價，以免簽訂臨時買賣合約後才發現不能承做按揭或估價不足。

4. 確保足夠時間承辦按揭：清楚註明當一手買家收到收樓通知書後14日內通知新買家，使新買家有足夠時間承做按揭。

5. 慎防多次轉手的樓花：如樓花經多次轉買，涉及之所有買家及下一手買家必須出席辦理手續，如其中一位買家未能出席，最後的新買家之交易便要告吹。

6. 樓花轉手事宜：新買家需在一手買家與發展商正式成交前簽妥轉讓手續，因此必須預留足夠時間辦理手續。

股市過山車即將開動 (II)

去年十月尾曾經發表過「股市過山車即將開動」一文，股市最後在三個月後才下跌，買賣的時機對投資回報太大影響了，即使是看對了，但假如一早沽空的話，可能到了十二月尾見股市沒有動靜會忍不住手再買進，那麼就會令到基金回報少得多了。

十一個月後的今天，再發表一次「股市過山車即將開動」，原因是在環球各方面看股市又要面臨一次嚴峻的考驗，但看不通的是另一邊箱卻柳暗花明又一村：中國美好的環境完全看不到短期內有甚麼變壞的因素，最少維持到明年中奧運前兩三個月。

看過手上的持股，全部都告訴我五年後它們會散發耀眼的光芒，因此便決定在未來三個月緊縛安全帶，再玩一次過山車，假如大市調整到 20500 點的話會是另一個增持的好機會。

思樂冰

在炎炎夏日飲思樂冰可涼透心，但現在絕大部份四仔，不是，是七仔，已沒有思樂冰了。

今天出去大埔墟買鎖，竟然發現有人拿著思樂冰杯，於是那上去前面那間七仔看看，果然有啊！中杯裝只售五元，所以馬上買了一杯，真冰涼～～

投資目標改變

股市於七月及八月出現很多風浪，本應及早寫出來，但沒有動力，所以在風暴結束後整理一下。

本基本原本投資資產為 400000 元，直至八月初因市況逆轉，在觀察思考過後發現香港及中國股市根基穩固，因此十分確信市況逆轉只是短暫的，因此即不斷分段吸納，直至 8/17 「大奇蹟日」仍繼續增持。因此投資資產便增加至現時約 580000 元。奇蹟的不單是 8/17 一天，更是整個大市竟然可以十日便回升之餘更再創新高。

基本的目標原為 18 個月，原目標為希望於 2007/10/17 能得到最高的回報，現在本目標已修改，改為筆者的財務自由基金，投資期目標改為十年，即到 2016 年 4 月，投資的資金亦會繼續視市況發展及筆者的能力一直增加下去。

由於基金投資期由 18 個月改成 10 年，因此所有短線股份基本上已賣出，並會由四個部份組成：

1. 中國人壽類（現持有國壽，比重佔 25%-33%）
2. 中國銀行類（現持有工行，交行，招行，匯豐；視業績改變增持高增長公司，比重佔 33%-50%）
3. 中國地產類（現持有端安，視業績改變或改持其他公司，比重佔 10%-15%）
3. 中國公用類（現持有中糧及中移動，中糧視業績改變或改持其他公司，中移動視增長率改變或改持其他公用類，比重佔 10%-15%）

為什麼會作這個修改？基金設立的原意原是作為筆者結婚之用，耐何天意弄人，緣盡此刻，因此時限沒有了，亦不需要了。

香港一千萬人口是對的

這是一個較深入的政治和經濟題目，由於涉及樓市，故在此版發表，我會盡量簡單扼要地把關鍵說明，以免太長令大家未看已不想看，因此中間可能會有一點說得不夠詳細，如你不認同或有疑問可以一起討論。

試想想假如你要參選特首，你要做什麼？如果是普選的話，我毫無疑問的會做民調、落區探訪，看看到底選民希望要什麼，然後把這些訴求歸立成我的政剛；如果是八百人選委會的話，我當然要問問他們希望要什麼，以求得他們的一票吧。

選委會中的是什麼人？由於當年中共擔心商人在回歸前後撤離香港做成動盪，因此安排了很多商界席位到選委會，商人到最後並沒有撤出香港，可是他們的訴求卻嚴重影響特首的決定，其中影響力最大的當然是地產商。

最初，董特首並未感到地產商的影響力，決心推行八萬五，可是卻碰上金融風暴而令到樓市加速爆破，地產商亦不斷向政府施壓，令到八萬五變得不存在、居屋變得不存在、數碼港變成豪宅、新樓突然多了括免計價的面積，可是樓價卻要照付．．．

經過了沙士期，樓價終於因「超賣」而反彈，可是好景不常，到了零五後期起便後勁不繼，發展商唯有用層出不窮的促銷手段推盤，把「賣桔者言」發揚光大，也把傳銷手法發揚光大；可是賣樓與賣桔不同，買樓人士發現估價不足，上會有難度，導至泡沫再度爆破，因此零六年推盤困難。

當細心分析，會發現樓市滯銷問題出於最基本的供求關係，香港人口增長緩慢，房屋需求一直減少，自置居所比率已由 96 年的 50% 升至 06 年的 58%，而家庭人口亦由平均 3.4 人跌至 3.1 人，這些數字說明的是「買樓的訴求」和「分戶的訴求」一直下降，也因此，假如收入不好、或者價格太高的話，潛在的買家只會望而卻步，不會入市。

要改變這個情況只能從兩方面出法，一方面是令買家提升「買樓的期望」，另一方面是提升「買樓或分戶的訴求」。

假如收入改善，「買樓的期望」將會提升，住公屋的會買私樓，住小單位的會改買大單位等，可是在 M 型社會下，當一個人的收入改善，便意味著會有四個人的收入變差，因此整體「買樓的期望」反而會下降。

假如可以增加人口，便可以簡單地提升「買樓和分戶的訴求」。由於公共房屋已經改變了配置策略，例如身體健全的單身低收入人士（比平均收入低四成）便需要輪候二十年以上，因此不理好醜，只要大量增加人口，令人們的生活水平拉低，便會把房屋的需求提高。當低收入人士的租屋需求增加，便會令低素質的房屋租金提升。當低素質的房屋租金提升，便會令中檔次的房屋租金提升。當中檔次的房屋租金提升，便會誘使更多正在租樓的中產人士買樓。

為了回饋地產商，香港一定要大量增加人口，一千萬可能只是中期目標，長遠而言應該要一直增加下去，直到陸沉。

香港最後一個老實地產商

而家香港只得番一個老實的地產商，不過佢話做埋呢兩年唔做喇，佢係邊個? 咪係政府囉!

上集樓盤傳真講，房協景新臺建築面積 655 呎，室內可用面積有 452 呎，可用面積高達 69%！

最值得一讚的係佢同私人樓一樣有窗台，一樣有會所，但發水程度只有 5%，而一般私樓發水程度卻有 20-25%！我以前的理解係因為「窗台」同「會所」的關係導致可用率低左，但似乎事實唔係咁。到底私人樓發左水去邊度？唔怕你精唔怕你呆，只怕你唔來，都係o個句，拒絕買新樓！

買樓花與訂蛋糕

買樓花原來好似訂蛋糕咁，訂蛋糕時我地只可以睇相或者參考同一款式o既蛋糕，佢會寫明係一磅定係兩磅，不過就無寫有幾多係蛋糕，幾多係忌廉，你見到o既三粒士多啤梨同五粒西瓜球都應該o係度，訂金過半，當你落左訂之後就可以到拎蛋糕時比錢．．．

我地買樓花都係一樣，無得比你睇現樓，但係有得睇示範單位，佢會寫明有幾多建築面積，不過唔會寫有幾多係發水，你見到o既兩房兩廳仲o係度，首期都係幾巴仙，有好多可以揀到收樓時至上會．．．

不過訂蛋糕同買樓唔同，買蛋糕只係百零蚊o既事，拎蛋糕時你覺得貨不對辦可以撻訂唔要，可惜買百零萬o既樓花撻訂之後會被發展商追差價．．．

既然咁大風險，點解仲要買樓花？

買樓與買大閘蟹

買樓原來好似大閘蟹咁，買大閘蟹時我地只可以睇隻被綁住o既蟹，佢會磅比你睇有幾重，不過就無寫有幾多係肉，幾多係殼，幾多係咸水草，你見到o既蟹鉗同蟹殼都o係度．．．

我地買樓都係一樣，買樓時只可以睇下個示範單位，佢會寫明有幾多建築面積，不過唔會寫有幾多係發水，你見到o既兩房兩廳仲o係度．．．

不過買樓同買大閘蟹唔同，買蟹只係幾百蚊o既事，買左返去被個老闆呃左下次最多唔幫襯，可惜買幾百萬o既樓被地產商呃左就分分鐘要等下世至有能力幫襯過．．．

唔通我地買樓要求有o既資訊同買大閘蟹差唔多？既然咁大風險，點解仲要買新樓？

買樓與買汔水

買樓同買汔水一o的都唔似，買樓時只可以睇下個示範單位，佢會寫明有幾多建築面積，不過唔會寫有幾多係發水，你見到o既兩房兩廳仲o係度．．．

買汔水o既資料就詳細好多喇，除左寫明用咩成份整之外仲會列埋有幾多卡路里同每罐有幾多容量，個容量仲要唔計個罐o架，如果誤差多過 5% 仲分分鐘被人告添．．．

唔通我地買樓所得o既資訊連買汔水都不如？既然咁大風險，點解仲要買新樓？