再論可用面積的必須性：一賣三賠錢

經過越來越多的討論，越見得可用面積的重要性和必須性，現將所有論點統一整理。這數年來住宅樓宇買家越來越發覺新樓不夠實用，例子如下：

1.買家A在搬到新宅時方發現可用面積比舊宅更細，最後要把某些家俱掉棄－－即使他們在售樓書上看見新宅的建築面積與實用面積比舊宅還大。

2.買家B發現他的單位比鄰居的細十多廿呎－－即使他在售樓書上看見的建築面積與實用面積與鄰居是一樣的。

為什麼會發生這樣匪夷所思的事情？那是因為「建築面積」和「實用面積」的意思，跟我們從表面所理解的是有分別的：我們所理解的「實用面積」就是樓宇的內攏真正可用的面積，而「建築面積」就再加上樓宇的內部面積，包括分攤的電梯、樓梯、電錶房等；事實上，「實用面積」還「可能」包括了完全不可用的牆身和柱位、有限用途的窗台和露台、甚至公用地方如會所等，而「建築面積」更「可能」包括了冷氣機房、維修平台、平台花園、停車場等，幾乎你可以想像得到的地方也「可能」包括在內。這裡出現三次「可能」，是因為「建築面積」和「實用面積」的定義隨著時間而改變著，也就是說切勿以「建築面積」和「實用面積」來衡量不同樓宇的實用性！這就如以「蘋果」和「橙」來作比較一樣。

我們可以以兩個角度比較樓宇，其一是可量度的數據，其二是不可量度的質量。樓宇質量包羅萬有，包括地點、座向、環境、配套、校網、交通、甚至鄰居！現時新樓常常以外國人來賣廣告其實就是吹噓日後能與外國人為鄰，雖然事實往往並不如此；比較樓宇的質量沒有唯一的標準，例如有人認為與醫院為鄰並不吃香，但亦有人認為能方便家中長者是好處。可量度的數據則是客觀的數字，例如客廳的呎吋、樓底的高矮，我們應用這些數字推論質量，但數字本身沒有告訴我們是好還是差；例如，有人認為大一點的空間生活得更舒適，但亦有人認為細小的空間不用經常費勁清潔才好，但數量的表達至少要符合一個基本原則－－共通性，到底 30 平方納光秒還是 97 平方呎實用？兩者定義不同，根本無法知道－－雖然兩者其實是一樣的；現在每個樓盤對「建築面積」和「實用面積」的定義都不盡相同，情況就如比較平方納光秒跟平方呎一樣；因此，假如沒有相同的定義，說「建築面積」和「實用面積」都是廢話。

更大問題的是這兩個數字對用家來說都不是最重要的，買家最需要知道的是「可用面積」－－他到底有多少空間可以放置傢俱，可是在「建築面積」和「實用面積」上卻無法找到這個數字，亦因此出現如荃灣某酒店式住宅般相同建築面積和實用面積，但不同可用面積的怪事。

以我喜愛的「金莎」巧克力作例子，只要細心留意一下，你會發現最少的三粒裝比最大的二十四粒裝更平宜：二十四粒裝的通常要五十多元，平均每粒要二元多；反而最少的三粒裝總是五至六元就買得到，每粒也不到二元，也從而得知二十四粒裝的溢價大約是十元，多用十元買一個膠盒是否值得就見仁見智了，但至少我們有理由相信內裡二十四粒金莎，每一粒的質量和大小跟三粒裝的是幾乎一樣，假如我告訴你不同包裝的大小也不同的話，我想你會即時會向我問：它們的重量分別是多少？

我們說的「重量」其實就是指「淨重」，即是「除去所有不能吃的包裝後的重量」，而對樓宇買家來說，「淨重」指的應是「除去所有不能盡用的空間」，例如牆身、窗台、露台等。

說了一個大篇幅，現在再一一道破某些地產業人士的謬論：

1.配套設施也要錢來建設的

越來越多面積可以獲得政府括免地價，包括窗台和露台等，但我們卻只以統一的呎價來付鈔，更可笑的是發展商還以這些設施作賣點把呎價提高，也就是說一賣三賠錢：多付地價、多付呎數、多付溢價！

2. 「窗台」、「露台」等事實上是可用的

它們可用，但用途受限制，你不可能在窗台上放置沙化，更不可能在露台上放床，既然用途受限，我們就只可以當他們作為樓宇賣點之一，而決不可一賣三賠錢。

那麼廚廁不也是「一賣三賠錢」嗎？只要你喜歡，你大可以把廚廁拆掉改為睡房，窗台先生，你可以嗎？

3. 相同單位不同層數牆身厚度也不同，使用「可用面積」計算不可行

只要你願意付出樓價的千份之一，我相信全港有成千上萬的驗樓師願意為你的樓宇量度可用面積！事實上，牆身厚度在設計樓宇時已經「計算」了出來，否則建築工人如何知道什麼樓層的牆身要多厚？因此即使每一樓層面積不同在計算上也不會出現任何困難。

4. 即使以「可用面積」計算樓價也不會平

平貴不是使用「可用面積」計算單位面積的原因，如前述，「數量」本身是客觀的，不會告訴我們這樣計算的話會有什麼結果。

有人喜歡細小的單位，有人喜歡大單位，需要使用「可用面積」作計算標準是因為「可用面積是衡量和比較單位實用程度的最準確指標」，使用毫無共通性的「建築面積」計算售價是因為它們「能為發展商帶來最大的利益」，因此在推動使用「可用面積」計算單位面積時常常受到無窮阻力。

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大市似乎在尋找方向，之前買的數只二線股也中伏，估在大市反彈時賣出，之前部份利潤也被蠶食了一小部份，現在繼續等候機會吧！希望在 18000 附近尋找一些優質股，最有可能的是 2800！

公屋是補償, 不是恩恤

公屋是一種社會福利, 但絕非因恩恤而存在的福利, 而是因經濟發展產生無法避免的貧富懸殊的現象所作出的其中一項補救措施, 與綜援一樣用作「補償」在經濟上處於弱勢的人的困難, 以避免出現社會動盪. (背後經濟和政治歷史, 原因太好太複雜, 不是三言兩語可說清楚)

我希望帶出的是「補償」兩個字, 是因為他們所付出的, 比他們實得的少. 他們實得的少, 是因為其他人所制定的政策, 所支付的薪酬, 都在掠奪他們應得的. 為什麼做清道夫的每天早上幹到晚上, 沾到滿身臭味, 到最後收入僅夠糊口? 不要告訴我「只要他努力點, 就可以找到一份更高收入的工作!」我們的社會總要有人做清道夫的!

我認同資本主義社會的運作整體上比其他體制好, 但也有它的缺點, 貧富懸殊就是其中一項, 因此, 我們對於低收入人士所得的公屋和綜援應看待為「補償」而不是「恩恤」. 當然, 在執行時總不免有一些濫用資源的人.