再論可用面積的必須性：一賣三賠錢

經過越來越多的討論，越見得可用面積的重要性和必須性，現將所有論點統一整理。這數年來住宅樓宇買家越來越發覺新樓不夠實用，例子如下：

1.買家A在搬到新宅時方發現可用面積比舊宅更細，最後要把某些家俱掉棄－－即使他們在售樓書上看見新宅的建築面積與實用面積比舊宅還大。

2.買家B發現他的單位比鄰居的細十多廿呎－－即使他在售樓書上看見的建築面積與實用面積與鄰居是一樣的。

為什麼會發生這樣匪夷所思的事情？那是因為「建築面積」和「實用面積」的意思，跟我們從表面所理解的是有分別的：我們所理解的「實用面積」就是樓宇的內攏真正可用的面積，而「建築面積」就再加上樓宇的內部面積，包括分攤的電梯、樓梯、電錶房等；事實上，「實用面積」還「可能」包括了完全不可用的牆身和柱位、有限用途的窗台和露台、甚至公用地方如會所等，而「建築面積」更「可能」包括了冷氣機房、維修平台、平台花園、停車場等，幾乎你可以想像得到的地方也「可能」包括在內。這裡出現三次「可能」，是因為「建築面積」和「實用面積」的定義隨著時間而改變著，也就是說切勿以「建築面積」和「實用面積」來衡量不同樓宇的實用性！這就如以「蘋果」和「橙」來作比較一樣。

我們可以以兩個角度比較樓宇，其一是可量度的數據，其二是不可量度的質量。樓宇質量包羅萬有，包括地點、座向、環境、配套、校網、交通、甚至鄰居！現時新樓常常以外國人來賣廣告其實就是吹噓日後能與外國人為鄰，雖然事實往往並不如此；比較樓宇的質量沒有唯一的標準，例如有人認為與醫院為鄰並不吃香，但亦有人認為能方便家中長者是好處。可量度的數據則是客觀的數字，例如客廳的呎吋、樓底的高矮，我們應用這些數字推論質量，但數字本身沒有告訴我們是好還是差；例如，有人認為大一點的空間生活得更舒適，但亦有人認為細小的空間不用經常費勁清潔才好，但數量的表達至少要符合一個基本原則－－共通性，到底 30 平方納光秒還是 97 平方呎實用？兩者定義不同，根本無法知道－－雖然兩者其實是一樣的；現在每個樓盤對「建築面積」和「實用面積」的定義都不盡相同，情況就如比較平方納光秒跟平方呎一樣；因此，假如沒有相同的定義，說「建築面積」和「實用面積」都是廢話。

更大問題的是這兩個數字對用家來說都不是最重要的，買家最需要知道的是「可用面積」－－他到底有多少空間可以放置傢俱，可是在「建築面積」和「實用面積」上卻無法找到這個數字，亦因此出現如荃灣某酒店式住宅般相同建築面積和實用面積，但不同可用面積的怪事。

以我喜愛的「金莎」巧克力作例子，只要細心留意一下，你會發現最少的三粒裝比最大的二十四粒裝更平宜：二十四粒裝的通常要五十多元，平均每粒要二元多；反而最少的三粒裝總是五至六元就買得到，每粒也不到二元，也從而得知二十四粒裝的溢價大約是十元，多用十元買一個膠盒是否值得就見仁見智了，但至少我們有理由相信內裡二十四粒金莎，每一粒的質量和大小跟三粒裝的是幾乎一樣，假如我告訴你不同包裝的大小也不同的話，我想你會即時會向我問：它們的重量分別是多少？

我們說的「重量」其實就是指「淨重」，即是「除去所有不能吃的包裝後的重量」，而對樓宇買家來說，「淨重」指的應是「除去所有不能盡用的空間」，例如牆身、窗台、露台等。

說了一個大篇幅，現在再一一道破某些地產業人士的謬論：

1.配套設施也要錢來建設的

越來越多面積可以獲得政府括免地價，包括窗台和露台等，但我們卻只以統一的呎價來付鈔，更可笑的是發展商還以這些設施作賣點把呎價提高，也就是說一賣三賠錢：多付地價、多付呎數、多付溢價！

2. 「窗台」、「露台」等事實上是可用的

它們可用，但用途受限制，你不可能在窗台上放置沙化，更不可能在露台上放床，既然用途受限，我們就只可以當他們作為樓宇賣點之一，而決不可一賣三賠錢。

那麼廚廁不也是「一賣三賠錢」嗎？只要你喜歡，你大可以把廚廁拆掉改為睡房，窗台先生，你可以嗎？

3. 相同單位不同層數牆身厚度也不同，使用「可用面積」計算不可行

只要你願意付出樓價的千份之一，我相信全港有成千上萬的驗樓師願意為你的樓宇量度可用面積！事實上，牆身厚度在設計樓宇時已經「計算」了出來，否則建築工人如何知道什麼樓層的牆身要多厚？因此即使每一樓層面積不同在計算上也不會出現任何困難。

4. 即使以「可用面積」計算樓價也不會平

平貴不是使用「可用面積」計算單位面積的原因，如前述，「數量」本身是客觀的，不會告訴我們這樣計算的話會有什麼結果。

有人喜歡細小的單位，有人喜歡大單位，需要使用「可用面積」作計算標準是因為「可用面積是衡量和比較單位實用程度的最準確指標」，使用毫無共通性的「建築面積」計算售價是因為它們「能為發展商帶來最大的利益」，因此在推動使用「可用面積」計算單位面積時常常受到無窮阻力。

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大市似乎在尋找方向，之前買的數只二線股也中伏，估在大市反彈時賣出，之前部份利潤也被蠶食了一小部份，現在繼續等候機會吧！希望在 18000 附近尋找一些優質股，最有可能的是 2800！