現時選股及決定買賣時機的方法一直在修訂，原因是要減低蝕大本的可能，我的目標是每一次蝕本都必須學習蝕本的原因，令以後不再犯同樣的錯。
大約九年前取得一萬元獎學金，聽到舊同學買股票，由於當時已過了九七大跌市一年，我主觀地相信用這一萬元投資股票是正確的，當時三人每人出資一萬買股票，但買什麼呢？我主觀地說「買匯豐吧」，原因是大學時教授會計基礎的 miss 很強調她買股票只揀匯豐；可是同學說買匯豐不對，由於我什麼也不懂，因此也沒有反對，最後選擇了買一只我到現時也不知它是什麼來的 [stock]0156[/stock]。
買入價是 $2，之後一直跌下去，由於錢來得容易，一直沒有止蝕，直到今年中由低位反彈了數倍－－最高去到 $0.6。這次買股票的經歷對我來說是一個好好的課堂，我學曉很多，首先是只買有錢賺的股票，否則跌下去是無止境的；第二是必須要設止蝕位，不要蝕大本，到後來我才知這個是畢菲特的 Rule 1 和 Rule 2。去年在 $3.5 買入晶門科技後一段短時間便因突發性的股價下跌，便在 $3.2 上蝕，尚幸我還緊守原則，否則便再蝕大本了。
在今年一月和三月，我繼續穩守這兩個原則，在價位下跌到止賺價便賣出，可是最後發現賣出後買貨位不太理想。之後再細心分析，原因是我把個別股票的升跌因素和大市的升跌因素混淆了。如果只是單一股票大跌的話，這很可能代表這只股票出現問題，如果是大市整體下跌的話，那就不是我的股票問題，細心分析大市到底出現什麼問題？然後才決定是否賣出才正確。
這個正正是我在八月大市下跌時越跌越買的原因，因為從任何方面看美國次按問題也不會即時對中國股市有任何負面影響，相反的我看到很多正面影響，因此便一直增持到大奇蹟日，現時回看，這個決定是正確的。
到了現在股市已經在三萬點站穩，風險卻越來越高，二萬點時的「正面因素」已漸漸消失，但為了見証中國超級大牛市，我希望可摸著石頭過河走過每一步，爭取最大回報，這種數十年一遇的超級牛市可一不可再，曹仁超仍時時刻刻提著 1973 股災前沒有走過 1200-1700 最後階段。
現在看到這個超級牛市大跌的原因只有一個，就是 A 股市場資金源源不絕走出去，當資金不見後 A 股市場肯定要來一個大震盪，但走了出來 H 股市場的資金會被嚇怕也震盪嗎？
2007年10月20日星期六
再見了！我的公司！
今天終於把藏於家中多年的地鐵實物股票存入銀行，匯豐現在仍可將所有地鐵碎股當一手計手續費，結果十數張的存入費只花 $7.5，可憐匯豐姐姐要每張核實抄寫資料，就像小時候罰抄書一樣。
多年來沒有進行這個動作，原因是每次股市大升時總覺得到它日（匯豐姐姐說可能要一個月）賣出時，它的股價可能已打回原狀，因此便沒有拿去存倉，結果每半年派一次利息，而我後來因轉了收股代息，結果便儲了十多張實物股票。
而今次決定拿去賣出的原因有幾個，多年來沒有認真的投資，因此沒有主動去想賣與不賣；而這兩年因認真的投資起來，細想下發覺這個項目對比起國內項目還不夠光明，而以股代息所收取回來的股票數目一次比一次少，這顯示它的股價已較前兩三年升值太快了，漸漸失去昔日的光采。
以前買股票純以對沖的角度出發，買地鐵的話不論地鐵加價不加價我也沒負面影響，因為加價的話股息增加，減價的話又可以省錢；買領匯則因居所的商場是領匯，商場加租令物價上升的話就如地鐵股可以股息對沖，可是壞孩子大手購入，令我嚇了一陣子，因為一下子收回了數年的物價，因此便成人之美把這個孩子送給它吧。
這數天在反省現在的選擇，繼續確認手持股票長遠來說不怕風浪，但假如繼續大幅上升超的話再如一月般暴跌時便減持吧，但現時尚未需要，因為現時暴跌兩成後的股價水平還可接受，賣掉的話回升機會後高，現時要做的就是在一個月後看價位賣掉手上的地鐵。
多年來沒有進行這個動作，原因是每次股市大升時總覺得到它日（匯豐姐姐說可能要一個月）賣出時，它的股價可能已打回原狀，因此便沒有拿去存倉，結果每半年派一次利息，而我後來因轉了收股代息，結果便儲了十多張實物股票。
而今次決定拿去賣出的原因有幾個，多年來沒有認真的投資，因此沒有主動去想賣與不賣；而這兩年因認真的投資起來，細想下發覺這個項目對比起國內項目還不夠光明，而以股代息所收取回來的股票數目一次比一次少，這顯示它的股價已較前兩三年升值太快了，漸漸失去昔日的光采。
以前買股票純以對沖的角度出發，買地鐵的話不論地鐵加價不加價我也沒負面影響，因為加價的話股息增加，減價的話又可以省錢；買領匯則因居所的商場是領匯，商場加租令物價上升的話就如地鐵股可以股息對沖，可是壞孩子大手購入，令我嚇了一陣子，因為一下子收回了數年的物價，因此便成人之美把這個孩子送給它吧。
這數天在反省現在的選擇，繼續確認手持股票長遠來說不怕風浪，但假如繼續大幅上升超的話再如一月般暴跌時便減持吧，但現時尚未需要，因為現時暴跌兩成後的股價水平還可接受，賣掉的話回升機會後高，現時要做的就是在一個月後看價位賣掉手上的地鐵。
2007年10月15日星期一
感受一下牛三的威力
當大市還在上升，總有很多人大叫走鬼，股災將到等等，但當大市越升越高，大喊股災的人經已越來越少。四叔說三萬二，陸東說三萬五，股災真的會在這些位嗎？假如人人都相信的話我想未到三萬二大家便一窩蜂的拋貨了，那還會到三萬二嗎？
在這個風高浪急的情況下，越來越感受到投資路上的孤單，由於個人性格，我總喜歡找些負面的消息來聽，當所有負面消息聽後也覺得安全的話，我相信真的十分安全。
現在除了越來越難找到高呼股災的聲音外，就連一些原本著重資本安全的價值型投資人也轉了型；包括眾所週知的東尼，原本說位高勢危所以要沽售，但過不了數天竟然說不再減持。雖然我看他的文章不太久，但以我所知他是著重避開風險的投資者，為什麼在數天內會有這麼大的變化？
這兩天又看到一個在網上亦十分著重價值型投資的網友，態度亦一百八十度轉變，乘勢追入中石油和中交建等以炒回歸 A 股市場。這些情況令我再想一遍到底我的投資道路要改變嗎？
在多想一刻後，我發現這個情況就是牛三的現象。在 97 和科網熱時我並沒有參與，因此對於牛三的情況也只限於報章電視等，但總不明白的是為什麼那時人們那麼熱中於一些過百倍 PE 甚至沒有業績的公司？他們沒有想過會暴跌嗎？
到了現在我終於明白這是什麼事情，在眾人皆醉（還是唯我獨痴？）的情況下堅持投資路向是一樣非常艱難的事情。
在這個風高浪急的情況下，越來越感受到投資路上的孤單，由於個人性格，我總喜歡找些負面的消息來聽，當所有負面消息聽後也覺得安全的話，我相信真的十分安全。
現在除了越來越難找到高呼股災的聲音外，就連一些原本著重資本安全的價值型投資人也轉了型；包括眾所週知的東尼，原本說位高勢危所以要沽售，但過不了數天竟然說不再減持。雖然我看他的文章不太久，但以我所知他是著重避開風險的投資者，為什麼在數天內會有這麼大的變化？
這兩天又看到一個在網上亦十分著重價值型投資的網友，態度亦一百八十度轉變，乘勢追入中石油和中交建等以炒回歸 A 股市場。這些情況令我再想一遍到底我的投資道路要改變嗎？
在多想一刻後，我發現這個情況就是牛三的現象。在 97 和科網熱時我並沒有參與，因此對於牛三的情況也只限於報章電視等，但總不明白的是為什麼那時人們那麼熱中於一些過百倍 PE 甚至沒有業績的公司？他們沒有想過會暴跌嗎？
到了現在我終於明白這是什麼事情，在眾人皆醉（還是唯我獨痴？）的情況下堅持投資路向是一樣非常艱難的事情。
2007年10月12日星期五
基金成立一年半回顧
基金於一年半前，2006/4/17 成立，到了現在已一年半，基金原目標為以 40 萬本金，期望於一年半後的今日，看看可增長多少。時間過得很快，一年半經已過去，基金本金亦由限定 40 萬增加到現時約 58 萬，而基金亦於今日首次衝破一百萬大關。
有賴於中國股票的增長及今年 8/17 的大奇蹟日，基金升值達 75%，期間恆生指數升值 71%，看來個人選股只是稍勝恆指，但若計算基金其中 18 萬是很後期才加入的話，本基金增長亦算令人滿意。
雖然十八個月過去，但因本基金已改變投資目標為財務自由基金，故將繼續滾存下去，亦相信在不久的將來會因調整而令賬面值大跌，但因無法看到任何長遠利淡因素，故維持不增持亦不減持的做法，如市況大跌，將會繼續增持。之前預期大調整至 20500 水平才增持可能不會發生，檢討後將此水平提高至 22500，唯不改變分段增持的方向，即每次只增持約 5 萬元。
看著基金成長，由數千元利潤增加到數萬元，再由數萬元增加到數十萬元，當然是一件令人興奮的事情，但因股市波動，在 8 月份看著賬面值由十數萬跌回年頭數萬的水平，感覺到就像看戲一樣。這個過程現在看回，就如人生一樣的虛幻，如這個基金成立的原目標為結婚基金，現在這目標已不存在，可能明天看到這個基金暴跌，又或是筆者過三數日不幸遇到意外身亡，那麼這一切意義又是什麼？想通這些事情後，筆者已放棄了追求目標之心，雖然期望基金到某日會成為財務自由基金，但是否可以達到，什麼是候達到，對筆者而言已沒有什麼迫切性。
在過去的十八個月，投資的技巧增進了不少－－那就是「無招勝有招」，選擇股票最重要的是看公司前景，實實在在的，長遠而言一定會得到可觀的回報。在網上看到別人套用「孫子兵法」：「勝兵先勝而後求戰，敗兵先戰而後求勝」，我的理解在投資的道路上要「在投資前做好功課，了解公司的運作，明白公司生財之道，才在穩中求勝」，而不是用五花百門的預測圖表甚至衍生工具來作賭具。當風平浪靜時可能沒什麼分別，但當風高浪急，特別是如大奇蹟日那樣時，沒有做好功課就好比有招式無根基的少林小子一樣，對面前的風風雨雨毫無招架之力，失去信心而惶惶不可終日。
有賴於中國股票的增長及今年 8/17 的大奇蹟日，基金升值達 75%，期間恆生指數升值 71%，看來個人選股只是稍勝恆指，但若計算基金其中 18 萬是很後期才加入的話，本基金增長亦算令人滿意。
雖然十八個月過去，但因本基金已改變投資目標為財務自由基金，故將繼續滾存下去，亦相信在不久的將來會因調整而令賬面值大跌，但因無法看到任何長遠利淡因素，故維持不增持亦不減持的做法，如市況大跌，將會繼續增持。之前預期大調整至 20500 水平才增持可能不會發生，檢討後將此水平提高至 22500，唯不改變分段增持的方向，即每次只增持約 5 萬元。
看著基金成長，由數千元利潤增加到數萬元，再由數萬元增加到數十萬元，當然是一件令人興奮的事情，但因股市波動，在 8 月份看著賬面值由十數萬跌回年頭數萬的水平，感覺到就像看戲一樣。這個過程現在看回，就如人生一樣的虛幻，如這個基金成立的原目標為結婚基金，現在這目標已不存在，可能明天看到這個基金暴跌，又或是筆者過三數日不幸遇到意外身亡，那麼這一切意義又是什麼？想通這些事情後，筆者已放棄了追求目標之心，雖然期望基金到某日會成為財務自由基金，但是否可以達到，什麼是候達到，對筆者而言已沒有什麼迫切性。
在過去的十八個月，投資的技巧增進了不少－－那就是「無招勝有招」，選擇股票最重要的是看公司前景，實實在在的，長遠而言一定會得到可觀的回報。在網上看到別人套用「孫子兵法」：「勝兵先勝而後求戰，敗兵先戰而後求勝」，我的理解在投資的道路上要「在投資前做好功課，了解公司的運作，明白公司生財之道，才在穩中求勝」，而不是用五花百門的預測圖表甚至衍生工具來作賭具。當風平浪靜時可能沒什麼分別，但當風高浪急，特別是如大奇蹟日那樣時，沒有做好功課就好比有招式無根基的少林小子一樣，對面前的風風雨雨毫無招架之力，失去信心而惶惶不可終日。
2007年10月10日星期三
2007年10月6日星期六
選樓入門
筆者原打算今年年底至明年年中買樓，因此對樓宇的資訊十分留意，在某討論區找到集各家大成的「選樓入門」，原作者已有一段時期沒有更新，故自發做維護人，而筆者因接觸多了裝修及材料的資訊，再加入「裝修傢俬篇」，到了現在資訊已十分全面，希望可以幫到買樓初哥，不至被發展商及地產代理騙到。
可笑的是買樓的計劃要重新計劃了。
選樓入門
呢個專題由 bunnypanda 起草, 加上好多呢度o既版友補充而集結成. 現加上「裝修傢俬篇」及完善之前的各篇, 如各位有任何建議歡迎提出, 令本入門更完整。「裝修傢俬篇」新增的內容可能有未完善之處, 祈希指正。
本入門主要說買樓要注意的地方, 歡迎其他人比意見, 所謂集思廣益, 希望能給新手作一個較詳細的參考. 特別是給那些第一次買樓自住的人, 他們往往是最缺乏經驗和容易受騙的一群.
這文章分為: 預算篇, 選樓之地點篇, 選樓之間格篇, 議價/成交篇, 拍賣盤篇, 買樓後雜費篇, 樓花摸貨篇 和 裝修傢私篇(新加).A. 預算篇
1. 一般人買樓都要借錢, 但萬一供唔起就麻煩. 借幾多先叫安全呢? 全世界來講樓價平均係家庭年收入的 3 至 6 倍, 亦可以用「十三法則」來衡量安全程度. 首次置業的話, 不要心頭太高, 百幾萬的二手樓已經好好. 當然除左首期亦要預埋其他使費.
2. 定左預算, 先考慮要在那個地區住, 根據環境因素, 選好幾個可以考慮的盤, 慢慢選.
3. 預算多的話, 應該考慮屋苑, 預算少的話, 多留意有沒有又好又平的單幢樓.
4. 如果你見到間入伙多年的單位裝修好似好新淨, 以為可以慳返d裝修費, 那往往令你失去預算; 因為有些有問題的地方會被這些新裝修遮蔽, 不細心檢查很難發現, 同時屋內的傢俬陳設也會遮掩不少無暇疵; 所以不要低估維修之費用.
5. 根據某近期推出的新樓售價, 高低層的售價分別是 每高一層$$多 1 - 1.5 %.
6. 留意大廈每月的收支紀錄. 若然每個月都蝕錢(即結餘數字上有括號 "( )" 或負號 "-" ) 或沒有太多維修基金結餘時, 即代表管理失當. 第時一係狂加管理費, 一係到大型維修時每戶要夾好多錢.
7. 亦要留意大廈法團過去一年的會議記錄, 是否會即將進行翻修工程, 因為翻修費用可能會在不久的將來由新業主負責.
B. 選樓之地點篇
1. 每次去睇樓, 很容易會被室內的環境和裝修吸引, 大堂新, 外牆靚, 往往被這些「外表」的東西吸住, 而忽略其他更重要的內在價值, 是地點, 交通和環境. 交通和環境是你以後長期面對的問題, 不要貪新樓而選遠的地區, 舊區住舊樓有新裝修, 一樣好舒服.
2. 「地點, 交通和環境」是買樓最主要的考慮因素, 先談「交通」, 你試想想每天返工、常常探望親人或出外玩, 如果超過一個小時的車程, 便可能會討厭你所住的地方, 有巴士直達當然最好, 要留意繁忙時間上唔上到車和有沒有坐位. 搭地下鐵返工其實係唔舒服, 除非你返工和住的地方都係地鐵上蓋附近而不用駁車. 最好的地點就是返工和返學搭車在45分鐘內.
3. 景觀方面, 近海會潮濕, 太近山的話可能多蚊, 基本上景觀只要是開揚, 有遠山景, 或者遠鬧市景都已經好靚, 無需一定要海景. 海景方面, 除非是對住煙花海, 其他海景都是好靜(無野睇, 得一片海), 全山景比半海景好. 望樓景是比較煩, 最好是多d園景.
4. 地點方面, 最好是「旺中帶靜」. 基本上, 只要你選市區樓, 無論你是向山還是向大馬路, 都是幾噪. 由低層至廿樓左右都唔算靜, 廿幾樓以上會好d. 當然, 一d密度唔係高, 唔近市中心的大型屋苑係環境上是好好(特別是指噪音), 如杏花村, 上康, 維景一期等. 有大型商場是最方便, 不過香港樓大部份都是好近商店, 7-11, 百佳總會是左右, 基本上所有樓(除村屋外)都無這些問題.
5. 環境方面, 很多人鍾意住大型屋苑的原因是因為屋苑範圍由管理公司負責, 比起由食環處負責的舊區乾淨企理, 特別是要選單幢樓時, 環境就要多加留意, 例如近唔近街市(有老鼠), 多唔多閒人(治安), 多唔多車, 有無綠化公園等等. 當然單幢樓也可能有像大型屋苑的環境. 這點是值得大家注意, 搵樓時睇清楚d.
6. 座向方面, 如果你是不喜歡西斜的, 要留意夏天和冬天日照角度唔同, 冬天曬唔到, 可能夏天曬到. 要留意隔離單位的冷氣機, 是否裝在「指定」位置; 如果位置唔好, 好有可能佢既熱氣會影響到你. 此等外在因素在之後是很難改變的.
7. 大廈設施方面, 要著眼的是日常生活會接觸到的細節, 我地可以響睇樓時以住客所面對o既情況來留意各項細節, 響步入睇樓大廈o既一刻開始, 就要留心各項細節, 呢個時候經紀好可能會係咁講野分散你o既注意力, 所以睇唔清楚就寧可等經紀講完野至睇, 千祈唔好走馬看花.
8. 當去到睇樓現場, 第一樣見到的係大廈門口, 門口保安員嚴唔嚴? 保安員係好謹慎地望住你定係只係響度睇報紙望都唔望你?
9. 入到大堂就要注意信箱o既位置, 你心儀個單位o既信箱會唔會響較低既地方 (每座大廈唔同, 自己留意), 以後每日都要彎腰開信箱, 你都米話唔攰.
10. 睇完信箱就要乘升降機: 升降機是否足夠? 舊樓而言二十層高一梯八伙的話三部升降機應該足夠, 但如以新樓來說四十層高一梯八伙的話三部便未必足夠. 另外, 大廈是否要經過獨立平台先至上到樓? 獨立平台的好處是可過濾閒雜人等, 以及在回家時可以睇下d花草, 通常新樓果d都幾靚; 壞處是要行多一段路同埋要轉多一次升降機, 極端例子是維景一期, 最遠那座經平台行去地鐵站要十分鐘. 當然亦要留意經平台的升降機是否足夠和夠快, 住客會否偏用一邊的升降機而導致擠塞? 有冇提供其他途徑通往平台 (如扶手電梯)?
11. 步出升降機後, 亦要留意通往單位的走廊, 光線是否足夠? 是否近垃圾房 (可能有臭味和蟑螂)? 是否近升降機 (晚上睡覺時可能會聽到聲音)? 後樓梯是否整潔和沒有雜物阻塞? 鄰居有無嘈吵聲, 狗吠聲, 或者響門口放左o的地主香火, 三叉八卦等物品?
12. 睇樓日間夜晚都要去, 日間可以清楚睇到室內的瘕疪, 四週環境及窗外景觀, 晚上燈光昏暗, 未必能看得清楚, 但晚上可看清楚四週環境, 人流是否複雜? 嘈音是否大? 響落大雨時去睇樓, 仲可以睇清楚有冇漏水.
13. 假如是屋苑的話, 要注意好多大發展商已經處於壟斷地位, 佢地會做埋屋苑管理, 要用佢地o既寬頻同家用電話, 屋苑商場由佢地擁有, 超市, 藥房甚至醫療集團全部由呢個發展商包辦, 基本上無得揀.
C. 選樓之間格篇
1. 考慮完地點後, 睇樓時不要被那些用料和裝修吸引, 這些已係樓價反映了. 最難和最容易忽略是間格.
2. 先講大廳, 唔講風水, 擺位是好重要. 宜家好多六百呎以下的兩房的新樓, 個廳都好不知所謂, 六百呎的新樓個大廳可能得120-130呎左右, 係非常唔實用. 基上, L型廳是好d, 其次長型廳, 要特別小心眼鏡房(五門向廳的間格)是比較難擺傢私. 左右房會比眼鏡房好. 新樓通常是左右房或兩房加廁所係一邊, 這些都是比較容易放傢私.
3. 我見過好多新樓的兩房單位, 他們往往拆牆用玻璃板, 有d唔放電視(跟本無位放), 大拿拿三百萬買過單位, 連26”LCD都好難有個位放, 真係需要設計師花多d腦汁. (我唔想點名, 不過太多港島區的新樓都是這樣) ,
4. 示範單位會放d超小型梳化(深廿六吋), 正常軟d舒服個d梳化是約深三十七吋, 如果你要放張大梳化, 中間有張1.4X2米的大地氈(standard size)(約五十五吋闊), 加多過十六吋深的電視櫃, 你要約九呎闊的空間(牆身和牆身的距離). 除了係新界和將軍澳可能會搵到這樣闊的新樓外, 一般市區的新樓都無. 打通除外. 如果仲要係地氈上加茶几, 你要預十呎闊的廳.
5. 客廳最少要長八十吋左右, 先可以放下三座位的梳化. 睇單位時通常是吉屋, 無傢私的情況下係會覺得特別大.最好都係帶把呎去度.
6. 好多市區兩房的新單位, 飯廳都消失左而同開放式廚房合併, 餐檯變左吧檯. 或者放張最細的二人玻璃檯係電視和梳化中間. 由第13至15點是完全個人的考慮, 你可能唔駛餐檯, 又唔駛大梳化等等, 隨君所好.
7. 市區樓都會有唔錯的間格, 通常十年樓齡以上那些樓個可用率都唔錯, 個廳和房都好好用. 宜家唔同, 新一代的發展商真係賺到盡. 選間格時, 不妨選d可以和相連單位打通的, 有升值的潛力. 睇室內間格時, 先睇飯廳和廚房可唔可以打通, 客廳可唔可以同客房打通, 最後先睇主人房可唔可以打通客房. 通常個則愈四方愈簡易就係最好.
8. 以前d樓, 六呎床一定可以放, 宜家d新樓主人房一般都可以放五呎床, 但有好多新的港島樓最多只可以放四呎半. 我想講的係, 兩人睡的話, 四呎半是不夠, 單人最好睡四呎, 雙人的話至少要睡五呎. 可能發展商知道港島人體型細, 對我們特別刻薄. 唉.
9. 張床可唔可以造上窗台, 如果要造窗台的話, 要造埋地台, 不然的話, 對腳到唔到地. 放張床上窗台是用盡房間面積的最好方法, 但感覺都唔太好, 特別是那個要連埋的地台, 好似可以放多d野, 但係用上黎係唔好用. 最好都係放主人床係間房中間, 兩邊有床頭几, 不過大多數香港人都無福可以有這樣大的房.
10. 度主人房時, 要留意門口位, 留意大衣櫃位(2’x4’) 梳妝台位 (1.5’x1’), 和放細LCD TV 位.
11. 新樓方面, 廁所都好大, 應該夠用, 但會唔會係黑廁呢(有無窗)? 廚房的話, 新樓通常都好細好細, 留意可唔可以放一個大垃圾桶, 不過對好多人講, 去廚房只會開雪櫃, 其他唔理.
D. 選樓之高低層, 屋苑/單幢樓, 會所, 新舊樓篇
1. 香港新樓的溢價比舊樓高, 可用面積低, 但新樓又靚o的同有會所, 這些是個人喜好. 如果喜歡大房, 家庭成員又多的話, 選舊屋苑的單位會比較好.
2. 屋苑係好, 但係往往比單幢樓貴20%.
3. 好多屋苑clubhouse(i.e. swimming pool) 都要收費, 相反單幢樓/雙幢樓 d swimming pool, 唔收錢. 真係有好有唔好, 有子女的話, 有個大clubhouse 係好方便.
4. 一般的建議是不要選最低層和最高層, 除非你好鍾意平台和天台, 小心屋頂d發射站, 住得高容易有cancer.
5. 如果個地方本身好靜, 住低層都好唔錯, 有時住高d個景觀會唔同, 個d就要俾多好多錢. 都係一句, 貴買貴賣平買平賣, 高低層分別唔大, 要留意將來的景觀會唔會被擋.
E. 議價/成交篇
1. 最難的時刻到左, 就係議價, 你記住一點, 你唔會直接同業主議價, 你會長期同經紀鬥爭, 個經紀經驗比你多好多, 經紀會有好多古怪的招數, 你千奇唔好心急, 貨比三家, 搵多幾個地產代理睇.
2. 你最好先花三個月周圍睇, 選定地點和那些入圍屋苑後, 叫幾個唔同的經紀幫你留意荀盤. 荀盤一定會有, 好似釣魚一樣. 低市價10-15%已經係好唔錯的盤, 會好多人爭.
3. 計算市價時,最容易是比較成交記錄. 往往會發現有d超平和超貴的成交, 通常是同有無靚裝修和連唔連車位等等有關, 所以唔好太著意那些超平和超貴的成交, 先取中位數先, 然後慢慢考慮其他景觀層數的問題, 再考慮現在買賣氣氛(升市or趺市), 得出心目中的市價.
4. 經紀常用的策略是...同你講層樓好多人睇, 對方就快落訂, 叫你去追價或提高叫價. 你要用自己的常識的判斷, 視乎市況, 第一口還價可以低於市價 5%-15% (唔好理業主的開價, 自己計市價), 慢慢來, 目標是低市價10%左右, 最後能夠低5%成交算係唔錯.
5. 當你知道買賣雙方的價錢相差不多於五萬 (以200萬的樓計), 你就知道真正的戲肉才剛開始. 如果市況唔好, 頭一個禮拜可以寸步不讓, 叫經紀減佣, 叫業主再低d... 當然呢d手法係趺市/平市中會有效, 係升市上, 炒家搶貨, 你無可能慢慢來議價.
6. 最後階段時, 如果賣家急住要錢你便可以趁火打劫. 你可以假裝問如果要買樓, 二個半月成交期可唔可以, 因為自己需要時間調錢, 如果佢話無問題, 呢d賣家唔係等住要錢換樓, 我諗你仲可以等等, 佢唔容易降價. 作為準買家想搵好盤, 一定要可以係幾日內集齊一成首期, 搵按揭都係可以好快, 這樣的話你一遇荀盤(急的賣家), 便可以馬上行動. 最急的應該是'換樓客', 其次係真移民客, 特別係d鬼佬, 賣完樓唔再回港.
7. 市區, 特別是中上環/中半山的樓價和其他區是好唔同, 他們的樓價同香港的經濟表現有直接的關係, 相反其他地區的樓則主要睇供求的關係.
8. 樓價另一個可以參考的是估租價, 層樓愈有升值潛力, i.e. 豪宅/新樓, 個租值係相對較低, 只有三厘至四厘幾, 廿年樓應該有五厘至六厘, 三十五年以上的樓會有八厘以上. 仲有近中環的樓, 租值是特別好. 總括來說, 如果你唔想煩, 要買d幾新的樓 (五年內), 先計計佢本身的租值, 能夠有五厘半以上的租金回報, 我個人認為這層樓是非常之值得買, 若果低過四厘半的話, 我是不會考慮.
F. 選樓之拍賣盤篇
1. 一般是低市價10%左右, 大多數銀主盤都係有人完成唔到按揭, 銀行收左層樓. 睇樓是要約時間, 和唔會有好大的議價空間, 到最後呢d銀主盤都無人要就會變拍賣盤, d錢和按揭最好提早少少準備.
2. 係簽約前, 安排律師查契, 安排測量師視察物業(一般新d樓都無問題), 詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等
3. 佣金係一定要俾, 一個先都無得減.
G. 選樓之買樓後雜費篇
1. 買 方 應 付 之 律 師 費: -
審 核 買 賣 合 約 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 50% 計 收 律 師 費)；
擬 訂 轉 讓 契 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)；
按 揭 契 (適 用 於 樓 宇 需 申 請 按 揭 的 情 況， 一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)。
大概一個二百萬的樓要付 5千幾左右.
2. 政府印花稅
樓宇成交價 (HK$)
$2,000,000 或以下 徵收 $100
$2,000,001 - $2,351,760 首 $2,000,000 徵收 $100 餘額徵收 10%
$2,351,761 - $3,000,000 徵收總額 1.5%
$3,000,001 - $3,290,320 首 $3,000,000 徵收 $45,000 餘額徵收 10%
$3,290,321 - $4,000,000 徵收總額 2.25%
$4,000,001 - $4,428,570 首 $4,000,000 徵收 $90,000 餘額徵收 10%
$4,428,571 - $6,000,000 徵收總額 3%
$6,000,001 - $6,720,000 首 $6,000,000 徵收 $180,000 餘額徵收 10%
$6,720,001 或以上 徵收總額 3.75%
3. 經紀費是1%, 不過通常買家都會容易壓佣. 賣家較難.
4. 經紀會幫你改電費/水費/煤氣費的人名, 律師會幫你對數, 你大概要花多兩千幾for 新的按金.
H. 選樓之樓花摸貨篇 http://www.hk-compass.com/doctor/DF4.htm1. 相信好多人都聽過樓花(未建成的物業)這回事, 有d人以為樓花就好似股票d future option 一樣, 用比較少的本錢, 唔需要即刻做按揭, 等兩年後賣出賺大錢, 大不了就蝕個十幾萬訂金. 但係大地產商係會追差價. 當然... 有幾樣要須注意..
2. 直覺永遠覺得兩年後的樓一定會升, 所以有人覺得樓花一定抵, 但係發展商會係價錢上加Premium (好似Warrant), 所有... 除非貼市價出樓花, 不然的話, 風險很大.
3. 愈來愈多人有有限公司名炒樓花, 因為唔駛上身, 但係... 注意由公司名義持有樓花：
＊ 如購入由公司名義持有的樓花物業，有可能要承擔該公司的債務，風險較高。若真的要購入該類單位時，必須請會計核實帳目，徹底了解有關公司的資產。
4. 以下直接由以上連結抄錄: 訂金及尾數宜存放律師樓：＊若單位大幅蝕讓，為免一手買家業主收取金後逃之夭夭，新買家可將大訂及尾數存於律師樓，作為信託金待完成交易後才支付給對方。在簽署臨時合約時，可備註「銀碼（樓價）不足以償還貸款，按金、訂金需交由賣方代表律師託管。」轉售---一手買家與新買家透過律師簽訂轉售協議書，將業權轉售給新買家。雖不用繳付轉名費，但須額外繳付草議轉售協議書及授權書律師費。
I. 裝修傢俬篇
1. 對於一手樓來說, 裝修通常已經包括在內, 通常也會包括全屋的電器, 部份發展商更會以傢俬套餐的型式「贈送」全屋傢俬, 事實上, 羊毛出於羊身上, 所以無須純因發展商說贈送什麼什麼而興奮, 對於數百萬的樓宇來說, 這些傢俬電器其實只是樓價的三數個巴仙。
2. 新樓的裝修通常會有數十項需要跟進維修的地方, 例如窗邊、洗手盤、天花漏水, 門框、地板崩花等等。最佳的做法是花費一千數百元請一位驗樓師進行驗樓, 並盡快交給發展商跟進, 假如真的不想花錢, 便應在網上找些驗樓項目的列表自行檢驗. 雖然新樓的保養期有很長, 但也不要期望發展商可以一次過把所有問題解決, 例如天花滲水可能要經過時間考驗才知道是否真的解決了問題。
3. 新樓所附送的電器可能「中看不中用」, 例如電器可能是雜牌子, 已過保養期, 或者是一些耗電量驚人的舊型號產品。即使是歐洲名牌, 假如不是香港常見的牌子的話也要小心當壞了以後無法維修, 或者維修費驚人。
4. 新樓所附送的傢俬也不惶多樣, 為了令單位看得更寬敞, 它所提供的傢俬可能是供小人國民所使用的, 沙化桌椅變得迷你只會稍稍不舒服, 但假如連睡床也變成迷你版的話每晚便要屈膝而睡了。發展商通常不會提供度身訂造的服務, 而因為售樓書和示範單位的呎吋與現樓的實際呎吋差天共地, 因此最穩妥的方法是在現樓用呎量度一下放傢俬和床的地方, 以免與期望相距太大。
5. 二手單位相對地簡單, 因為大部份情況下除了結構性問題, 樓宇會以「現況」交樓, 因此睇樓時便要看清楚所有問題, 而發現問題時便只可以以「錢」解決, 故此在看二手樓時便要著重看需要花錢的地方, 也要著重於原業主是否用新裝修掩蓋問題。一般而言, 全屋最貴的裝修費會用於廚廁, 相對地, 地板、牆身、窗框等則豐儉由人。這些工程可能由工程公司辦理, 但要注意工程是否有偷工減料, 因此宜在格價時向工程公司查詢工作程序, 並把程序詳列於單據上, 可以的話更應每日到居所跟進工程公司是否按著程序工作, 並即時指出問題, 以免他日出現爭拗或工程被嚴重延誤。
6. 由於越來越多家庭人數減少, 因此廚房也設計得越來越小, 而開放式的廚房也愈趨流行。要注意的是假如你的單位是使用明火煮食的話, 開放式廚房的設計是違反消防條例的, 即使是使用電磁爐煮食, 廚房間格的改動也需要事先申請才可, 否則當發生火警的話, 保險公司可能會不賠償, 而在售樓時也有可能被新業主要求先把間格還原甚至因此而中止買賣。
7. 廚房的功用主要有三個, 一是放置雪櫃, 二是處理食物及煮食, 三是放置洗衣機。不論廚房的設計是長型, L 型甚至開放式, 最佳的擺位是沿處理食物的流水線放置: 雪櫃 -> 處理未清洗食物的工作檯面 -> 星盤 -> 處理經清洗食物的工作檯面 -> 灶頭 -> 放置煮熟食物的工作檯面。
8. 現時的廚房一般很小, 因此工作檯面空間可能不夠, 其中一個解決辦法是使用分開左右的星盤, 一邊用作處理未清洗的食物, 另一邊在上面放置工作面板以增大工作檯面.
9. 不論廚房空間大小, 最要注意的是切勿把雪櫃放置在灶頭旁, 因為灶頭的熱力會嚴重影響雪櫃的運作。雪櫃的四週及頂部應留有約五公分的位置作散熱用, 否則將會十分耗電. 現時新樓盤那種把雪櫃藏於木櫃內的做法也是「中看不中用」。
10. 新式的單位廚房一般會使用無縫石星盤面板, 由於整個面板都是度身訂造, 因此在正常使用下不會有滲漏的問題, 但要注意在弄污後要盡快清潔, 待久了污漬會滲入石內無法清潔, 面板四邊應微微突起, 以免潑水清潔時污水溢出。
11. 星盤去水位應選擇大和深的, 以配上大容量的隔網, 否則在處理食物時便要經常清潔隔網。
12. 星盤的水龍頭應選防濺水的, 亦要考慮該龍頭是否可以配上濾水器。
12. 星盤及灶位的牆身可加上精鋼板, 以便於清潔及防止熱力令牆磚被薰黑, 厚身鋼板不易變形, 但價錢卻貴得多。
13. 假如是使用電灶的話, 要注意其火力大小。一般的供電系統只有 2800W, 煮食時可能會有「力不從心」的感覺。大火力的電灶可能需要三相甚至四相供電, 可以提供 4000W 或以上的電量, 但它們一定要使用專線由電箱供電, 不能使用標準的插頭供電。
13. 廁所的功用主要有三個, 一是洗手潔面, 二是沐浴, 三是解決大小事務。香港樓宇的廁所通常是三個區間一同放置, 也有一些兩廁單位只會在其中一個廁所設沐浴區, 其實即使是單廁單位, 假如空間許可的話也可以把廁所一分為二, 一邊為沐浴及大小事務區, 一邊為洗手潔面區。這個造法現時並不常見, 但當在早上各人也忙著上班上學時便會發現其可愛之處。
14. 洗手潔面區最要注意的是放置面巾的位置, 因為面巾每天也會弄濕, 因此必須放置在空氣流通的位置, 否則面巾很容易會霉爛。
15. 一如廚房, 水龍頭應選防濺水的。
16. 沐浴區大致可分為浴缸及企缸, 雖然浸浴十分舒適, 但耗水量卻比企缸多五倍, 因此為了環保和水費, 即使使用浴缸, 也不應經常浸浴。
17. 熱水爐一如灶頭, 可分為氣體式和電熱式。氣體式熱水爐一定要使用密封式(對流式), 假如買二手樓時配上一個不是密封式的話, 要看看是否可以換上對流式, 寧願拆去窗口也要換上一個, 因為忘記開窗的結果可大可小! 使用電熱式的也如電灶的一樣, 一些低火數的一般需要十數分鐘「煲水」, 冷天時也許要更久, 而且會越用越冷, 因此假如地方許可的話應買一台大容量的。
18. 馬桶水箱可選擇一些分「半桶式」及「全桶式」沖廁的, 以助環保。
19. 為了保持廁所乾爽, 抽氣扇應經常開啟, 但因為經常開啟, 所以無需選擇快轉速的, 一個四十呎的廁呎只需配一個數百轉的 8 吋抽氣扇便可以, 快轉速只會令抽氣扇加快磨損。
20. 廚廁的地面應選一些防滑的地磚, 以免滑倒。
21. 由於水氣和油煙的關係, 廚廁的天花現時也會用鋁質假天花而不用油漆, 以避免油漆碌落。
22. 相對於廚廁而言, 廳與房的裝修便簡單和平宜得多。廳與房的裝修主要是天花、牆身、地板及門窗。
23. 天花及牆身可以油漆、牆紙或用特色設計而成。油漆的話, 一定要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 然後再依不同油漆方法油上。假如不把舊油剷清和抹灰, 便有機會令油漆脫落和表面不平, 假如不依特定油漆方法油上(例如 A -> B -> A), 便有可能令整體觀感大打折扣。
24. 牆紙亦和油漆差不多, 要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 但更要注意的是張貼牆紙時牆身必需乾爽, 天氣必須為乾燥日, 否則牆紙有可能會碌落, 一如油漆, 也要注意張貼牆紙的程序是否跟足, 最常見的問題是塗膠不足及起空氣泡, 通常只要用手指輕按牆紙各處便會有所發現。
25. 地板一般使用地磚或木地板。使用地磚的話要注意是否防滑, 雖然廳房一般較少會有水漬, 但在潮濕天氣的話很可能會容易滑倒。防滑地磚卻會帶來清潔問題, 因為地磚的坑位會很難清潔, 即使是家務助理也未必懂得應付。最輕鬆的清潔方法是在拖地時用腳磨擦地坑, 假如你的家務助理不懂得便告訴他吧。
26. 木地板大致分為原條木板和無縫地板。常見的原條木板有柚木地板, 即每方呎六條, 每條二吋寬的木條。由於溫度與濕度的變化, 這些原條地板免不了會有很多空隙, 因此要在板面打上水晶地立, 但缺點是要一至兩年重新打立。
27. 近年興起的無縫地板, 其實是由一片薄薄的木皮(不是木板)貼到一塊底板上。由於切工精確, 因此舖砌後沒有原條木板的空隙問題。無縫地板的底板分為高壓板和夾板。高壓板由雜木壓成, 因此密度比夾板為高, 比原木地板和無縫夾板更有效防壓花。
28. 舖砌地板時也要注意數項事項, 最重要的時一定要把原有地板起出和平整, 否則樓底便會變矮和出現高低不平的現象。地板四週應留有一公分的空間以作冷縮熱脹之用, 否則地板有可能會迫到突出。牆壁的地腳線用作遮蓋四週的空間, 但切勿塗膠貼著地板, 否則便失去冷縮熱脹之效。
29. 木門方面應使用實心門, 用以隔聲和隔火。廁所門可選擇有百頁位的, 把屋內的空氣引入廁所, 然後由抽氣扇抽走, 否則便要常常把廁所門開啟, 以免廁所有霉氣。
30. 窗方面可選用大面積的窗, 假如空氣流通的話, 其實夏天可以無須每晚也開空調的。
31. 即使是開空調, 窗口也可以張貼隔熱貼用以減少陽光進入屋內的熱力。要注意熱力是經由紅外線的方式進入室內的, 因此窗簾和深色玻璃紙是無法隔熱的, 而內地品牌的隔熱貼一般沒有列出整體隔熱系數, 因此其隔熱效能成疑。某國際品牌的隔熱貼號稱能減低室溫三至五度, 即使效能折半, 減低一點五至二度, 其實已經減少了空調用電量十至十五巴仙了, 因此長遠而言過百元一方呎的隔熱貼是物有所值的。
32. 假如是使用分體式空調的話, 要注意主機與分機不要距離太遠, 否則冷凍效果會減弱。
33. 很多特色燈飾便用鎂光燈, 除了容易報銷之外還會散發大量熱力, 經常使用的話便要經常做換泡人。雖然有環保人士說慳電燈泡並不如想像中環保, 使用者自行衡量吧。
34. 假如重舖電線的話可考慮把電掣位也一併改動, 以配合電器的擺設。一搬而言, 除了大型家電如空調、雪櫃、微波爐和大型音響外, 小型家電的用電量一搬很少, 可以善用拖板而無須安裝多個牆身電位, 每一個牆身電掣位可供給 2800W 電量, 一台電腦約用 200W, 一部 32 吋的 LCD 電視約用 100W, 電風扇、檯燈等也在 100W 以下, 電話、ipod 等差電器更只有約 10W, 但空調約用 2000W, 微波爐約用 1000W, 這些電器最好獨立接駁牆身電源, 除了供電安全外, 也在助於供電的穩定性。
J. 一般注意事項：
1. 小心二手買家失蹤：若一手買家在正式轉售交易日不出現，將導致新買家無法購入單位。故此，新買家必須要求業主簽授權書，保障自己在上述情況下，仍可直接與發展商簽約。
2. 即供付款方法要清楚：使用轉售方式，一手買家採用建期付款或即供方法即可。如採用即供付款方式，便必須列明由一手買家或新買家那一方負責繳付入伙前的供款。
3. 銀行按揭事宜：新買家要確定能否擭得銀行承辦按揭，可以先到銀行做按揭預批，銀行會告訴你最多貸款額及其息率，並要求銀行估價，以免簽訂臨時買賣合約後才發現不能承做按揭或估價不足。
4. 確保足夠時間承辦按揭：清楚註明當一手買家收到收樓通知書後14日內通知新買家，使新買家有足夠時間承做按揭。
5. 慎防多次轉手的樓花：如樓花經多次轉買，涉及之所有買家及下一手買家必須出席辦理手續，如其中一位買家未能出席，最後的新買家之交易便要告吹。
6. 樓花轉手事宜：新買家需在一手買家與發展商正式成交前簽妥轉讓手續，因此必須預留足夠時間辦理手續。
可笑的是買樓的計劃要重新計劃了。
選樓入門
呢個專題由 bunnypanda 起草, 加上好多呢度o既版友補充而集結成. 現加上「裝修傢俬篇」及完善之前的各篇, 如各位有任何建議歡迎提出, 令本入門更完整。「裝修傢俬篇」新增的內容可能有未完善之處, 祈希指正。
本入門主要說買樓要注意的地方, 歡迎其他人比意見, 所謂集思廣益, 希望能給新手作一個較詳細的參考. 特別是給那些第一次買樓自住的人, 他們往往是最缺乏經驗和容易受騙的一群.
這文章分為: 預算篇, 選樓之地點篇, 選樓之間格篇, 議價/成交篇, 拍賣盤篇, 買樓後雜費篇, 樓花摸貨篇 和 裝修傢私篇(新加).A. 預算篇
1. 一般人買樓都要借錢, 但萬一供唔起就麻煩. 借幾多先叫安全呢? 全世界來講樓價平均係家庭年收入的 3 至 6 倍, 亦可以用「十三法則」來衡量安全程度. 首次置業的話, 不要心頭太高, 百幾萬的二手樓已經好好. 當然除左首期亦要預埋其他使費.
2. 定左預算, 先考慮要在那個地區住, 根據環境因素, 選好幾個可以考慮的盤, 慢慢選.
3. 預算多的話, 應該考慮屋苑, 預算少的話, 多留意有沒有又好又平的單幢樓.
4. 如果你見到間入伙多年的單位裝修好似好新淨, 以為可以慳返d裝修費, 那往往令你失去預算; 因為有些有問題的地方會被這些新裝修遮蔽, 不細心檢查很難發現, 同時屋內的傢俬陳設也會遮掩不少無暇疵; 所以不要低估維修之費用.
5. 根據某近期推出的新樓售價, 高低層的售價分別是 每高一層$$多 1 - 1.5 %.
6. 留意大廈每月的收支紀錄. 若然每個月都蝕錢(即結餘數字上有括號 "( )" 或負號 "-" ) 或沒有太多維修基金結餘時, 即代表管理失當. 第時一係狂加管理費, 一係到大型維修時每戶要夾好多錢.
7. 亦要留意大廈法團過去一年的會議記錄, 是否會即將進行翻修工程, 因為翻修費用可能會在不久的將來由新業主負責.
B. 選樓之地點篇
1. 每次去睇樓, 很容易會被室內的環境和裝修吸引, 大堂新, 外牆靚, 往往被這些「外表」的東西吸住, 而忽略其他更重要的內在價值, 是地點, 交通和環境. 交通和環境是你以後長期面對的問題, 不要貪新樓而選遠的地區, 舊區住舊樓有新裝修, 一樣好舒服.
2. 「地點, 交通和環境」是買樓最主要的考慮因素, 先談「交通」, 你試想想每天返工、常常探望親人或出外玩, 如果超過一個小時的車程, 便可能會討厭你所住的地方, 有巴士直達當然最好, 要留意繁忙時間上唔上到車和有沒有坐位. 搭地下鐵返工其實係唔舒服, 除非你返工和住的地方都係地鐵上蓋附近而不用駁車. 最好的地點就是返工和返學搭車在45分鐘內.
3. 景觀方面, 近海會潮濕, 太近山的話可能多蚊, 基本上景觀只要是開揚, 有遠山景, 或者遠鬧市景都已經好靚, 無需一定要海景. 海景方面, 除非是對住煙花海, 其他海景都是好靜(無野睇, 得一片海), 全山景比半海景好. 望樓景是比較煩, 最好是多d園景.
4. 地點方面, 最好是「旺中帶靜」. 基本上, 只要你選市區樓, 無論你是向山還是向大馬路, 都是幾噪. 由低層至廿樓左右都唔算靜, 廿幾樓以上會好d. 當然, 一d密度唔係高, 唔近市中心的大型屋苑係環境上是好好(特別是指噪音), 如杏花村, 上康, 維景一期等. 有大型商場是最方便, 不過香港樓大部份都是好近商店, 7-11, 百佳總會是左右, 基本上所有樓(除村屋外)都無這些問題.
5. 環境方面, 很多人鍾意住大型屋苑的原因是因為屋苑範圍由管理公司負責, 比起由食環處負責的舊區乾淨企理, 特別是要選單幢樓時, 環境就要多加留意, 例如近唔近街市(有老鼠), 多唔多閒人(治安), 多唔多車, 有無綠化公園等等. 當然單幢樓也可能有像大型屋苑的環境. 這點是值得大家注意, 搵樓時睇清楚d.
6. 座向方面, 如果你是不喜歡西斜的, 要留意夏天和冬天日照角度唔同, 冬天曬唔到, 可能夏天曬到. 要留意隔離單位的冷氣機, 是否裝在「指定」位置; 如果位置唔好, 好有可能佢既熱氣會影響到你. 此等外在因素在之後是很難改變的.
7. 大廈設施方面, 要著眼的是日常生活會接觸到的細節, 我地可以響睇樓時以住客所面對o既情況來留意各項細節, 響步入睇樓大廈o既一刻開始, 就要留心各項細節, 呢個時候經紀好可能會係咁講野分散你o既注意力, 所以睇唔清楚就寧可等經紀講完野至睇, 千祈唔好走馬看花.
8. 當去到睇樓現場, 第一樣見到的係大廈門口, 門口保安員嚴唔嚴? 保安員係好謹慎地望住你定係只係響度睇報紙望都唔望你?
9. 入到大堂就要注意信箱o既位置, 你心儀個單位o既信箱會唔會響較低既地方 (每座大廈唔同, 自己留意), 以後每日都要彎腰開信箱, 你都米話唔攰.
10. 睇完信箱就要乘升降機: 升降機是否足夠? 舊樓而言二十層高一梯八伙的話三部升降機應該足夠, 但如以新樓來說四十層高一梯八伙的話三部便未必足夠. 另外, 大廈是否要經過獨立平台先至上到樓? 獨立平台的好處是可過濾閒雜人等, 以及在回家時可以睇下d花草, 通常新樓果d都幾靚; 壞處是要行多一段路同埋要轉多一次升降機, 極端例子是維景一期, 最遠那座經平台行去地鐵站要十分鐘. 當然亦要留意經平台的升降機是否足夠和夠快, 住客會否偏用一邊的升降機而導致擠塞? 有冇提供其他途徑通往平台 (如扶手電梯)?
11. 步出升降機後, 亦要留意通往單位的走廊, 光線是否足夠? 是否近垃圾房 (可能有臭味和蟑螂)? 是否近升降機 (晚上睡覺時可能會聽到聲音)? 後樓梯是否整潔和沒有雜物阻塞? 鄰居有無嘈吵聲, 狗吠聲, 或者響門口放左o的地主香火, 三叉八卦等物品?
12. 睇樓日間夜晚都要去, 日間可以清楚睇到室內的瘕疪, 四週環境及窗外景觀, 晚上燈光昏暗, 未必能看得清楚, 但晚上可看清楚四週環境, 人流是否複雜? 嘈音是否大? 響落大雨時去睇樓, 仲可以睇清楚有冇漏水.
13. 假如是屋苑的話, 要注意好多大發展商已經處於壟斷地位, 佢地會做埋屋苑管理, 要用佢地o既寬頻同家用電話, 屋苑商場由佢地擁有, 超市, 藥房甚至醫療集團全部由呢個發展商包辦, 基本上無得揀.
C. 選樓之間格篇
1. 考慮完地點後, 睇樓時不要被那些用料和裝修吸引, 這些已係樓價反映了. 最難和最容易忽略是間格.
2. 先講大廳, 唔講風水, 擺位是好重要. 宜家好多六百呎以下的兩房的新樓, 個廳都好不知所謂, 六百呎的新樓個大廳可能得120-130呎左右, 係非常唔實用. 基上, L型廳是好d, 其次長型廳, 要特別小心眼鏡房(五門向廳的間格)是比較難擺傢私. 左右房會比眼鏡房好. 新樓通常是左右房或兩房加廁所係一邊, 這些都是比較容易放傢私.
3. 我見過好多新樓的兩房單位, 他們往往拆牆用玻璃板, 有d唔放電視(跟本無位放), 大拿拿三百萬買過單位, 連26”LCD都好難有個位放, 真係需要設計師花多d腦汁. (我唔想點名, 不過太多港島區的新樓都是這樣) ,
4. 示範單位會放d超小型梳化(深廿六吋), 正常軟d舒服個d梳化是約深三十七吋, 如果你要放張大梳化, 中間有張1.4X2米的大地氈(standard size)(約五十五吋闊), 加多過十六吋深的電視櫃, 你要約九呎闊的空間(牆身和牆身的距離). 除了係新界和將軍澳可能會搵到這樣闊的新樓外, 一般市區的新樓都無. 打通除外. 如果仲要係地氈上加茶几, 你要預十呎闊的廳.
5. 客廳最少要長八十吋左右, 先可以放下三座位的梳化. 睇單位時通常是吉屋, 無傢私的情況下係會覺得特別大.最好都係帶把呎去度.
6. 好多市區兩房的新單位, 飯廳都消失左而同開放式廚房合併, 餐檯變左吧檯. 或者放張最細的二人玻璃檯係電視和梳化中間. 由第13至15點是完全個人的考慮, 你可能唔駛餐檯, 又唔駛大梳化等等, 隨君所好.
7. 市區樓都會有唔錯的間格, 通常十年樓齡以上那些樓個可用率都唔錯, 個廳和房都好好用. 宜家唔同, 新一代的發展商真係賺到盡. 選間格時, 不妨選d可以和相連單位打通的, 有升值的潛力. 睇室內間格時, 先睇飯廳和廚房可唔可以打通, 客廳可唔可以同客房打通, 最後先睇主人房可唔可以打通客房. 通常個則愈四方愈簡易就係最好.
8. 以前d樓, 六呎床一定可以放, 宜家d新樓主人房一般都可以放五呎床, 但有好多新的港島樓最多只可以放四呎半. 我想講的係, 兩人睡的話, 四呎半是不夠, 單人最好睡四呎, 雙人的話至少要睡五呎. 可能發展商知道港島人體型細, 對我們特別刻薄. 唉.
9. 張床可唔可以造上窗台, 如果要造窗台的話, 要造埋地台, 不然的話, 對腳到唔到地. 放張床上窗台是用盡房間面積的最好方法, 但感覺都唔太好, 特別是那個要連埋的地台, 好似可以放多d野, 但係用上黎係唔好用. 最好都係放主人床係間房中間, 兩邊有床頭几, 不過大多數香港人都無福可以有這樣大的房.
10. 度主人房時, 要留意門口位, 留意大衣櫃位(2’x4’) 梳妝台位 (1.5’x1’), 和放細LCD TV 位.
11. 新樓方面, 廁所都好大, 應該夠用, 但會唔會係黑廁呢(有無窗)? 廚房的話, 新樓通常都好細好細, 留意可唔可以放一個大垃圾桶, 不過對好多人講, 去廚房只會開雪櫃, 其他唔理.
D. 選樓之高低層, 屋苑/單幢樓, 會所, 新舊樓篇
1. 香港新樓的溢價比舊樓高, 可用面積低, 但新樓又靚o的同有會所, 這些是個人喜好. 如果喜歡大房, 家庭成員又多的話, 選舊屋苑的單位會比較好.
2. 屋苑係好, 但係往往比單幢樓貴20%.
3. 好多屋苑clubhouse(i.e. swimming pool) 都要收費, 相反單幢樓/雙幢樓 d swimming pool, 唔收錢. 真係有好有唔好, 有子女的話, 有個大clubhouse 係好方便.
4. 一般的建議是不要選最低層和最高層, 除非你好鍾意平台和天台, 小心屋頂d發射站, 住得高容易有cancer.
5. 如果個地方本身好靜, 住低層都好唔錯, 有時住高d個景觀會唔同, 個d就要俾多好多錢. 都係一句, 貴買貴賣平買平賣, 高低層分別唔大, 要留意將來的景觀會唔會被擋.
E. 議價/成交篇
1. 最難的時刻到左, 就係議價, 你記住一點, 你唔會直接同業主議價, 你會長期同經紀鬥爭, 個經紀經驗比你多好多, 經紀會有好多古怪的招數, 你千奇唔好心急, 貨比三家, 搵多幾個地產代理睇.
2. 你最好先花三個月周圍睇, 選定地點和那些入圍屋苑後, 叫幾個唔同的經紀幫你留意荀盤. 荀盤一定會有, 好似釣魚一樣. 低市價10-15%已經係好唔錯的盤, 會好多人爭.
3. 計算市價時,最容易是比較成交記錄. 往往會發現有d超平和超貴的成交, 通常是同有無靚裝修和連唔連車位等等有關, 所以唔好太著意那些超平和超貴的成交, 先取中位數先, 然後慢慢考慮其他景觀層數的問題, 再考慮現在買賣氣氛(升市or趺市), 得出心目中的市價.
4. 經紀常用的策略是...同你講層樓好多人睇, 對方就快落訂, 叫你去追價或提高叫價. 你要用自己的常識的判斷, 視乎市況, 第一口還價可以低於市價 5%-15% (唔好理業主的開價, 自己計市價), 慢慢來, 目標是低市價10%左右, 最後能夠低5%成交算係唔錯.
5. 當你知道買賣雙方的價錢相差不多於五萬 (以200萬的樓計), 你就知道真正的戲肉才剛開始. 如果市況唔好, 頭一個禮拜可以寸步不讓, 叫經紀減佣, 叫業主再低d... 當然呢d手法係趺市/平市中會有效, 係升市上, 炒家搶貨, 你無可能慢慢來議價.
6. 最後階段時, 如果賣家急住要錢你便可以趁火打劫. 你可以假裝問如果要買樓, 二個半月成交期可唔可以, 因為自己需要時間調錢, 如果佢話無問題, 呢d賣家唔係等住要錢換樓, 我諗你仲可以等等, 佢唔容易降價. 作為準買家想搵好盤, 一定要可以係幾日內集齊一成首期, 搵按揭都係可以好快, 這樣的話你一遇荀盤(急的賣家), 便可以馬上行動. 最急的應該是'換樓客', 其次係真移民客, 特別係d鬼佬, 賣完樓唔再回港.
7. 市區, 特別是中上環/中半山的樓價和其他區是好唔同, 他們的樓價同香港的經濟表現有直接的關係, 相反其他地區的樓則主要睇供求的關係.
8. 樓價另一個可以參考的是估租價, 層樓愈有升值潛力, i.e. 豪宅/新樓, 個租值係相對較低, 只有三厘至四厘幾, 廿年樓應該有五厘至六厘, 三十五年以上的樓會有八厘以上. 仲有近中環的樓, 租值是特別好. 總括來說, 如果你唔想煩, 要買d幾新的樓 (五年內), 先計計佢本身的租值, 能夠有五厘半以上的租金回報, 我個人認為這層樓是非常之值得買, 若果低過四厘半的話, 我是不會考慮.
F. 選樓之拍賣盤篇
1. 一般是低市價10%左右, 大多數銀主盤都係有人完成唔到按揭, 銀行收左層樓. 睇樓是要約時間, 和唔會有好大的議價空間, 到最後呢d銀主盤都無人要就會變拍賣盤, d錢和按揭最好提早少少準備.
2. 係簽約前, 安排律師查契, 安排測量師視察物業(一般新d樓都無問題), 詢問管理處有沒有欠管理費、管理按金、赤字分攤及維修等
3. 佣金係一定要俾, 一個先都無得減.
G. 選樓之買樓後雜費篇
1. 買 方 應 付 之 律 師 費: -
審 核 買 賣 合 約 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 50% 計 收 律 師 費)；
擬 訂 轉 讓 契 (一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)；
按 揭 契 (適 用 於 樓 宇 需 申 請 按 揭 的 情 況， 一 般 情 況 下 按 下 列 乙 部 有 關 的 收 費 表 所 列 出 的 收 費 的 100% 計 收 律 師 費)。
大概一個二百萬的樓要付 5千幾左右.
2. 政府印花稅
樓宇成交價 (HK$)
$2,000,000 或以下 徵收 $100
$2,000,001 - $2,351,760 首 $2,000,000 徵收 $100 餘額徵收 10%
$2,351,761 - $3,000,000 徵收總額 1.5%
$3,000,001 - $3,290,320 首 $3,000,000 徵收 $45,000 餘額徵收 10%
$3,290,321 - $4,000,000 徵收總額 2.25%
$4,000,001 - $4,428,570 首 $4,000,000 徵收 $90,000 餘額徵收 10%
$4,428,571 - $6,000,000 徵收總額 3%
$6,000,001 - $6,720,000 首 $6,000,000 徵收 $180,000 餘額徵收 10%
$6,720,001 或以上 徵收總額 3.75%
3. 經紀費是1%, 不過通常買家都會容易壓佣. 賣家較難.
4. 經紀會幫你改電費/水費/煤氣費的人名, 律師會幫你對數, 你大概要花多兩千幾for 新的按金.
H. 選樓之樓花摸貨篇 http://www.hk-compass.com/doctor/DF4.htm1. 相信好多人都聽過樓花(未建成的物業)這回事, 有d人以為樓花就好似股票d future option 一樣, 用比較少的本錢, 唔需要即刻做按揭, 等兩年後賣出賺大錢, 大不了就蝕個十幾萬訂金. 但係大地產商係會追差價. 當然... 有幾樣要須注意..
2. 直覺永遠覺得兩年後的樓一定會升, 所以有人覺得樓花一定抵, 但係發展商會係價錢上加Premium (好似Warrant), 所有... 除非貼市價出樓花, 不然的話, 風險很大.
3. 愈來愈多人有有限公司名炒樓花, 因為唔駛上身, 但係... 注意由公司名義持有樓花：
＊ 如購入由公司名義持有的樓花物業，有可能要承擔該公司的債務，風險較高。若真的要購入該類單位時，必須請會計核實帳目，徹底了解有關公司的資產。
4. 以下直接由以上連結抄錄: 訂金及尾數宜存放律師樓：＊若單位大幅蝕讓，為免一手買家業主收取金後逃之夭夭，新買家可將大訂及尾數存於律師樓，作為信託金待完成交易後才支付給對方。在簽署臨時合約時，可備註「銀碼（樓價）不足以償還貸款，按金、訂金需交由賣方代表律師託管。」轉售---一手買家與新買家透過律師簽訂轉售協議書，將業權轉售給新買家。雖不用繳付轉名費，但須額外繳付草議轉售協議書及授權書律師費。
I. 裝修傢俬篇
1. 對於一手樓來說, 裝修通常已經包括在內, 通常也會包括全屋的電器, 部份發展商更會以傢俬套餐的型式「贈送」全屋傢俬, 事實上, 羊毛出於羊身上, 所以無須純因發展商說贈送什麼什麼而興奮, 對於數百萬的樓宇來說, 這些傢俬電器其實只是樓價的三數個巴仙。
2. 新樓的裝修通常會有數十項需要跟進維修的地方, 例如窗邊、洗手盤、天花漏水, 門框、地板崩花等等。最佳的做法是花費一千數百元請一位驗樓師進行驗樓, 並盡快交給發展商跟進, 假如真的不想花錢, 便應在網上找些驗樓項目的列表自行檢驗. 雖然新樓的保養期有很長, 但也不要期望發展商可以一次過把所有問題解決, 例如天花滲水可能要經過時間考驗才知道是否真的解決了問題。
3. 新樓所附送的電器可能「中看不中用」, 例如電器可能是雜牌子, 已過保養期, 或者是一些耗電量驚人的舊型號產品。即使是歐洲名牌, 假如不是香港常見的牌子的話也要小心當壞了以後無法維修, 或者維修費驚人。
4. 新樓所附送的傢俬也不惶多樣, 為了令單位看得更寬敞, 它所提供的傢俬可能是供小人國民所使用的, 沙化桌椅變得迷你只會稍稍不舒服, 但假如連睡床也變成迷你版的話每晚便要屈膝而睡了。發展商通常不會提供度身訂造的服務, 而因為售樓書和示範單位的呎吋與現樓的實際呎吋差天共地, 因此最穩妥的方法是在現樓用呎量度一下放傢俬和床的地方, 以免與期望相距太大。
5. 二手單位相對地簡單, 因為大部份情況下除了結構性問題, 樓宇會以「現況」交樓, 因此睇樓時便要看清楚所有問題, 而發現問題時便只可以以「錢」解決, 故此在看二手樓時便要著重看需要花錢的地方, 也要著重於原業主是否用新裝修掩蓋問題。一般而言, 全屋最貴的裝修費會用於廚廁, 相對地, 地板、牆身、窗框等則豐儉由人。這些工程可能由工程公司辦理, 但要注意工程是否有偷工減料, 因此宜在格價時向工程公司查詢工作程序, 並把程序詳列於單據上, 可以的話更應每日到居所跟進工程公司是否按著程序工作, 並即時指出問題, 以免他日出現爭拗或工程被嚴重延誤。
6. 由於越來越多家庭人數減少, 因此廚房也設計得越來越小, 而開放式的廚房也愈趨流行。要注意的是假如你的單位是使用明火煮食的話, 開放式廚房的設計是違反消防條例的, 即使是使用電磁爐煮食, 廚房間格的改動也需要事先申請才可, 否則當發生火警的話, 保險公司可能會不賠償, 而在售樓時也有可能被新業主要求先把間格還原甚至因此而中止買賣。
7. 廚房的功用主要有三個, 一是放置雪櫃, 二是處理食物及煮食, 三是放置洗衣機。不論廚房的設計是長型, L 型甚至開放式, 最佳的擺位是沿處理食物的流水線放置: 雪櫃 -> 處理未清洗食物的工作檯面 -> 星盤 -> 處理經清洗食物的工作檯面 -> 灶頭 -> 放置煮熟食物的工作檯面。
8. 現時的廚房一般很小, 因此工作檯面空間可能不夠, 其中一個解決辦法是使用分開左右的星盤, 一邊用作處理未清洗的食物, 另一邊在上面放置工作面板以增大工作檯面.
9. 不論廚房空間大小, 最要注意的是切勿把雪櫃放置在灶頭旁, 因為灶頭的熱力會嚴重影響雪櫃的運作。雪櫃的四週及頂部應留有約五公分的位置作散熱用, 否則將會十分耗電. 現時新樓盤那種把雪櫃藏於木櫃內的做法也是「中看不中用」。
10. 新式的單位廚房一般會使用無縫石星盤面板, 由於整個面板都是度身訂造, 因此在正常使用下不會有滲漏的問題, 但要注意在弄污後要盡快清潔, 待久了污漬會滲入石內無法清潔, 面板四邊應微微突起, 以免潑水清潔時污水溢出。
11. 星盤去水位應選擇大和深的, 以配上大容量的隔網, 否則在處理食物時便要經常清潔隔網。
12. 星盤的水龍頭應選防濺水的, 亦要考慮該龍頭是否可以配上濾水器。
12. 星盤及灶位的牆身可加上精鋼板, 以便於清潔及防止熱力令牆磚被薰黑, 厚身鋼板不易變形, 但價錢卻貴得多。
13. 假如是使用電灶的話, 要注意其火力大小。一般的供電系統只有 2800W, 煮食時可能會有「力不從心」的感覺。大火力的電灶可能需要三相甚至四相供電, 可以提供 4000W 或以上的電量, 但它們一定要使用專線由電箱供電, 不能使用標準的插頭供電。
13. 廁所的功用主要有三個, 一是洗手潔面, 二是沐浴, 三是解決大小事務。香港樓宇的廁所通常是三個區間一同放置, 也有一些兩廁單位只會在其中一個廁所設沐浴區, 其實即使是單廁單位, 假如空間許可的話也可以把廁所一分為二, 一邊為沐浴及大小事務區, 一邊為洗手潔面區。這個造法現時並不常見, 但當在早上各人也忙著上班上學時便會發現其可愛之處。
14. 洗手潔面區最要注意的是放置面巾的位置, 因為面巾每天也會弄濕, 因此必須放置在空氣流通的位置, 否則面巾很容易會霉爛。
15. 一如廚房, 水龍頭應選防濺水的。
16. 沐浴區大致可分為浴缸及企缸, 雖然浸浴十分舒適, 但耗水量卻比企缸多五倍, 因此為了環保和水費, 即使使用浴缸, 也不應經常浸浴。
17. 熱水爐一如灶頭, 可分為氣體式和電熱式。氣體式熱水爐一定要使用密封式(對流式), 假如買二手樓時配上一個不是密封式的話, 要看看是否可以換上對流式, 寧願拆去窗口也要換上一個, 因為忘記開窗的結果可大可小! 使用電熱式的也如電灶的一樣, 一些低火數的一般需要十數分鐘「煲水」, 冷天時也許要更久, 而且會越用越冷, 因此假如地方許可的話應買一台大容量的。
18. 馬桶水箱可選擇一些分「半桶式」及「全桶式」沖廁的, 以助環保。
19. 為了保持廁所乾爽, 抽氣扇應經常開啟, 但因為經常開啟, 所以無需選擇快轉速的, 一個四十呎的廁呎只需配一個數百轉的 8 吋抽氣扇便可以, 快轉速只會令抽氣扇加快磨損。
20. 廚廁的地面應選一些防滑的地磚, 以免滑倒。
21. 由於水氣和油煙的關係, 廚廁的天花現時也會用鋁質假天花而不用油漆, 以避免油漆碌落。
22. 相對於廚廁而言, 廳與房的裝修便簡單和平宜得多。廳與房的裝修主要是天花、牆身、地板及門窗。
23. 天花及牆身可以油漆、牆紙或用特色設計而成。油漆的話, 一定要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 然後再依不同油漆方法油上。假如不把舊油剷清和抹灰, 便有機會令油漆脫落和表面不平, 假如不依特定油漆方法油上(例如 A -> B -> A), 便有可能令整體觀感大打折扣。
24. 牆紙亦和油漆差不多, 要先把舊油剷清, 抹灰以平整牆身, 但更要注意的是張貼牆紙時牆身必需乾爽, 天氣必須為乾燥日, 否則牆紙有可能會碌落, 一如油漆, 也要注意張貼牆紙的程序是否跟足, 最常見的問題是塗膠不足及起空氣泡, 通常只要用手指輕按牆紙各處便會有所發現。
25. 地板一般使用地磚或木地板。使用地磚的話要注意是否防滑, 雖然廳房一般較少會有水漬, 但在潮濕天氣的話很可能會容易滑倒。防滑地磚卻會帶來清潔問題, 因為地磚的坑位會很難清潔, 即使是家務助理也未必懂得應付。最輕鬆的清潔方法是在拖地時用腳磨擦地坑, 假如你的家務助理不懂得便告訴他吧。
26. 木地板大致分為原條木板和無縫地板。常見的原條木板有柚木地板, 即每方呎六條, 每條二吋寬的木條。由於溫度與濕度的變化, 這些原條地板免不了會有很多空隙, 因此要在板面打上水晶地立, 但缺點是要一至兩年重新打立。
27. 近年興起的無縫地板, 其實是由一片薄薄的木皮(不是木板)貼到一塊底板上。由於切工精確, 因此舖砌後沒有原條木板的空隙問題。無縫地板的底板分為高壓板和夾板。高壓板由雜木壓成, 因此密度比夾板為高, 比原木地板和無縫夾板更有效防壓花。
28. 舖砌地板時也要注意數項事項, 最重要的時一定要把原有地板起出和平整, 否則樓底便會變矮和出現高低不平的現象。地板四週應留有一公分的空間以作冷縮熱脹之用, 否則地板有可能會迫到突出。牆壁的地腳線用作遮蓋四週的空間, 但切勿塗膠貼著地板, 否則便失去冷縮熱脹之效。
29. 木門方面應使用實心門, 用以隔聲和隔火。廁所門可選擇有百頁位的, 把屋內的空氣引入廁所, 然後由抽氣扇抽走, 否則便要常常把廁所門開啟, 以免廁所有霉氣。
30. 窗方面可選用大面積的窗, 假如空氣流通的話, 其實夏天可以無須每晚也開空調的。
31. 即使是開空調, 窗口也可以張貼隔熱貼用以減少陽光進入屋內的熱力。要注意熱力是經由紅外線的方式進入室內的, 因此窗簾和深色玻璃紙是無法隔熱的, 而內地品牌的隔熱貼一般沒有列出整體隔熱系數, 因此其隔熱效能成疑。某國際品牌的隔熱貼號稱能減低室溫三至五度, 即使效能折半, 減低一點五至二度, 其實已經減少了空調用電量十至十五巴仙了, 因此長遠而言過百元一方呎的隔熱貼是物有所值的。
32. 假如是使用分體式空調的話, 要注意主機與分機不要距離太遠, 否則冷凍效果會減弱。
33. 很多特色燈飾便用鎂光燈, 除了容易報銷之外還會散發大量熱力, 經常使用的話便要經常做換泡人。雖然有環保人士說慳電燈泡並不如想像中環保, 使用者自行衡量吧。
34. 假如重舖電線的話可考慮把電掣位也一併改動, 以配合電器的擺設。一搬而言, 除了大型家電如空調、雪櫃、微波爐和大型音響外, 小型家電的用電量一搬很少, 可以善用拖板而無須安裝多個牆身電位, 每一個牆身電掣位可供給 2800W 電量, 一台電腦約用 200W, 一部 32 吋的 LCD 電視約用 100W, 電風扇、檯燈等也在 100W 以下, 電話、ipod 等差電器更只有約 10W, 但空調約用 2000W, 微波爐約用 1000W, 這些電器最好獨立接駁牆身電源, 除了供電安全外, 也在助於供電的穩定性。
J. 一般注意事項：
1. 小心二手買家失蹤：若一手買家在正式轉售交易日不出現，將導致新買家無法購入單位。故此，新買家必須要求業主簽授權書，保障自己在上述情況下，仍可直接與發展商簽約。
2. 即供付款方法要清楚：使用轉售方式，一手買家採用建期付款或即供方法即可。如採用即供付款方式，便必須列明由一手買家或新買家那一方負責繳付入伙前的供款。
3. 銀行按揭事宜：新買家要確定能否擭得銀行承辦按揭，可以先到銀行做按揭預批，銀行會告訴你最多貸款額及其息率，並要求銀行估價，以免簽訂臨時買賣合約後才發現不能承做按揭或估價不足。
4. 確保足夠時間承辦按揭：清楚註明當一手買家收到收樓通知書後14日內通知新買家，使新買家有足夠時間承做按揭。
5. 慎防多次轉手的樓花：如樓花經多次轉買，涉及之所有買家及下一手買家必須出席辦理手續，如其中一位買家未能出席，最後的新買家之交易便要告吹。
6. 樓花轉手事宜：新買家需在一手買家與發展商正式成交前簽妥轉讓手續，因此必須預留足夠時間辦理手續。
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