樓宇投資

香港很多人選擇買樓作為一種投資, 我個人認為這不是一個好的投資選擇, 本文將論述其原因.

首先先要解釋為什麼買樓會作為一種投資, 這有多個因素:

1. 由於大部份香港人皆經歷過香港繁盛的時期, 約由八十年代初到九七年回歸前的期間, 在這段期間因種種原因導致樓價急升, 因而令大部份人有一個「買樓增值」的印象. 導玫樓價急升的原因以住曾貼文詳述, 但因時間太久已被刪, 有機會將來再談.

2. 中國人成長總是為了「成家立室」, 沒有一個屬於自己的家總像欠缺一些東西.

3. 中國人是「勤儉」的, 舊一點的時候如果人們把錢放到有風險的地方就會被說成是「賭博」, 也因此很多人對「投資」抗拒和一知半解, 但以中國人自古便喜愛的「樓」和「金」為例外, 也因此, 「買樓收租」不是投資, 買金收藏也不是投資, 定期存款不是投資, 而股票債券等等就是「賭」. 固此大部份人選擇的投資也是這些類型.

現在環境不同, 資訊也發達許多, 大眾的觀念已改變不少, 當說到投資的時候大家也會把樓宇投資放到重要位置, 但若要問為什麼的時候卻沒有太多人可以說得出來, 原因原來就是以上所說的數項. 那麼應該如何「思考」樓宇投資這個問題呢? 我們就用以下幾個因素分析吧, 這數個因素可以在不同的投資項目中套用, 讀者們可以用作自行分析其他項目.

1. 投資回報: 一般來說定期存款約 3%, 長期債券約 4%, 保守的股票投資約 5%, 那麼樓宇投資的回報是多少呢? 以現時一般呎價 $4000 的樓宇來說, 租金約為每呎月租 $10-$15, 因此回報率為 3%-4.5%. 但樓宇投資有一些其他上述投資沒有的開支需要扣除的, 這包括樓宇的管理費, 傢俱, 裝修, 保險, 與及租約完結後空置期是沒有租金收入的, 假如扣除這些金額的話回報率可能只有 2-3%, 也即是跟銀行存款差不多, 這個回報率尚未計算以貸款來購買樓宇所需付出的利息支出.

2. 資產增值: 假如樓宇可以在將來賣得好價錢, 那麼即使現在的投資回報不太好也會有一個好前景. 這是一個正確的想法, 可以我們怎樣分析樓宇的增值潛力呢? 以香港的情況來看不外乎需要情況和政治情況, 前文亦有詳細分析, 可惜舊文不復見, 現只稍說一二: 需求方面, 由於適合買樓的新增人口群 (25 至 35 歲) 正在減少 (可參考另一谷友文章), 這十年間竟減少 10-15% 之多, 而這十年的經濟環境亦令到有能力換樓的人士大減. 另外, 由於經歷樓價下滑的痛苦, 現在政府非常著重樓價穩定的重要性, 在土地供應方面絕不手「鬆」, 故此在可見的將來亦不會見到樓價會像回歸後那樣大幅下滑.

3. 流動性: 由於樓宇有其獨特性 (就是說每個單位的設計, 配套, 景觀等各方面都不同), 因此流動性較其他投資項目為低, 也因此假如有必要急需套現或離場「止蝕」的話可能不能如願, 除非能忍痛賤價賣出, 否則可能被套牢, 困著三、五、七年也大不乏人, 套牢者唯有以賤價租出, 寄望早日價格回升可以離場, 也因此做成租金不合理地低下的情況出現.

那麼樓宇是否一文不值? 以上所說的是買樓投資的話必需細想的問題, 但假如是買作自住的話就不應這樣想, 一個自己擁有的單位可以滿足個人以及家庭各人的要求, 在一個自己的地方所經歷的不是金錢可以取代的. 這就是說, 假如是為了投資, 或是有「一丁點兒希望」樓宇可帶來金錢上的收益的話, 請先以客觀理據分析一下再決定, 切勿被我們自小所潛移默化的思維模式影響投資的決定.