經過數個月的升市，現在市況經已顯現多個轉弱的先兆，包括美國製造業數據，美匯在高原利率仍轉弱，令金價及油價上升，導致加息機會大增。
在這個市況中，放棄長線增長股仍是不智的，因此將保留部份長線增長股，並伺機回購；現在檢討一下手上的持股：
1. 2628 中國人壽現時仍在上升當中，但在五、六月時充份看到其抗跌力較差，但仍未看得到任何令中國人壽改變增長的原因，因此只會於跌破觸發點 $18.1 後賣掉一半 (3000 股)。
2. 3328 交通銀行與中國人壽一樣為增長股，亦只會於跌破觸發點 $7 後賣掉一半 (8000 股)。
3. 0066 地下鐵路技術上終於轉為上升勢，但似乎是遲來的春天，這個勢頭很可能在大市下跌時再轉變，現在所有短線及長線平均線漸漸匯聚到同一點，假如升破即表示繼續向好，假如跌破即表示大市仍未確認地鐵的價值；$19.2 是一個不容有失的位置，如下破即需止蝕。
4. 0293 油價上升令航空股受壓，但是國泰航空是一間國際性的公司，油價蝕去的可以在匯價和燃料付加費上得到保貼，因此實際的影響比起上一次石油整體價格上升來得輕微；但因已跌破上升軌，故將於 $17.5 - $18 水平止賺。
5. 其他 IPO 類因未及存倉，數量亦有限，故將繼續持有。
2006年10月31日星期二
股市過山車即將開動
從任一方向看，現時股市經已到了調整期，因此在此時刻回顧手上的持貨，以免在大浪中被吞噬。現時市況可謂大升沒動力，大跌沒原因，因此相信調整只屬短暫性，故此無需如五月時全數賣掉，相信在調整後會有更好的升幅。
1. 中國人壽 - 這是中國龍頭超優質股，但現時市盈率達 48，預期市盈率達 30，因此相信在調整時會大幅下挫，以 5 月及 6 月的經驗來看，相信可跌至 $12 的水平， 由於平均買入價只是 $12.7，因此將繼續持有。
2. 交通銀行 - 今日的交通，明日的匯豐。由於交通銀行有匯豐的支援，而匯豐作為香港的根基，所以得到中國政府某程度上的優惠，因此可算是中國銀行界的明日之星。相對於四大銀行，交通銀行在規模上絕對不能比，但相對於四大銀行那些為人垢病的服務質素及經營方法，交通銀行絕對可於不久的將來高速增長吃掉佔有率。短期來說可能跌至 $5.15 的水平，但由於前景非常亮麗，因此亦無需減持。
3. 地鐵 - 這是一隻中度增長潛力的股票，其最大的優勢其實是中國的地鐵營運權，現在有深圳及北京，將來的營運權更因管理卓越而越來越多，真的不明為什麼只有 PE 12 ! 短期來說現在已非常超值，因此將繼續持有。
4. 匯豐 - 無容至疑，這是大眾首選，短期來說最多只會跌至 $139 的水平，但因無損盈利，盈可繼續持有。
5. 國泰 - 油價穩定，全面收購港龍，相信可令業績尤以國內線發展更好，短期可能跌至 $15.7，但因無損盈利，盈可繼續持有。
假如股價猛跌．．．
如果是大市跌而不是個別股份下跌，相信是最後機會吸納優質強勢股的時機，中國人壽及交通銀行因已佔較高比重，因此將不會再增持，再增持的候選名單有：
1. 匯豐 - 假如跌至 $133 的水平將再增持
2. 中國航空 - 比國泰更有發展潛力，但派息較少，假如跌至 $3.25 的水平將買入
過山車即將起動，現在已由最高點開始滑落，準備好迎接吧！
1. 中國人壽 - 這是中國龍頭超優質股，但現時市盈率達 48，預期市盈率達 30，因此相信在調整時會大幅下挫，以 5 月及 6 月的經驗來看，相信可跌至 $12 的水平， 由於平均買入價只是 $12.7，因此將繼續持有。
2. 交通銀行 - 今日的交通，明日的匯豐。由於交通銀行有匯豐的支援，而匯豐作為香港的根基，所以得到中國政府某程度上的優惠，因此可算是中國銀行界的明日之星。相對於四大銀行，交通銀行在規模上絕對不能比，但相對於四大銀行那些為人垢病的服務質素及經營方法，交通銀行絕對可於不久的將來高速增長吃掉佔有率。短期來說可能跌至 $5.15 的水平，但由於前景非常亮麗，因此亦無需減持。
3. 地鐵 - 這是一隻中度增長潛力的股票，其最大的優勢其實是中國的地鐵營運權，現在有深圳及北京，將來的營運權更因管理卓越而越來越多，真的不明為什麼只有 PE 12 ! 短期來說現在已非常超值，因此將繼續持有。
4. 匯豐 - 無容至疑，這是大眾首選，短期來說最多只會跌至 $139 的水平，但因無損盈利，盈可繼續持有。
5. 國泰 - 油價穩定，全面收購港龍，相信可令業績尤以國內線發展更好，短期可能跌至 $15.7，但因無損盈利，盈可繼續持有。
假如股價猛跌．．．
如果是大市跌而不是個別股份下跌，相信是最後機會吸納優質強勢股的時機，中國人壽及交通銀行因已佔較高比重，因此將不會再增持，再增持的候選名單有：
1. 匯豐 - 假如跌至 $133 的水平將再增持
2. 中國航空 - 比國泰更有發展潛力，但派息較少，假如跌至 $3.25 的水平將買入
過山車即將起動，現在已由最高點開始滑落，準備好迎接吧！
2006年10月12日星期四
投資必須看通天下事
星期一傳出北韓核試消息後，亞洲股市即時全面下跌，無他，亞洲不像美國般有雄厚底子，在軍事和經濟的穩定性上仍跟美國差得遠，因此資金離開令到股市下跌實屬正常。當時我還在上班中，友人送來的訊息只有僅僅一句「北韓核試」，這一句便為我在僅僅數日帶來數千元的利潤，當然是否真的可以放到口袋還是未知之數。
當我收到消息後，馬上上網檢查一下目標股交通銀行的股價，發現它的最低價跌破五元五角的近期低位，於是馬上入市，但當時市價已回升到 5.56 / 5.58 的水平，為求買股，我便把買價設在 5.57 的水平，最後成功買得八千股。股份差價細真好！相差八十元根本不是問題。
我收到消息時正在上班，我可以做的最多只是上網或撥個電話下盤，根本沒有時間找更多資料（又或者渠道），可以做的就是靠平日的努力，做勤勞的「人肉天文台」，在這個時刻把資料運用出來，
只要你比大部份人早著先機洞悉事件的影響，即可憑藉時間的優勢成為贏家；事件的影響經報章報導及分析員的解釋現在已得一清二楚，當時我的觀點主要是：
1. 北韓的核武即使厲害非常，它還沒有可攻至美國的巡航導彈，這表示世界大戰或美國這個北韓頭號敵人受重創的機會還是零
2. 中國是最不可能被北韓攻擊的國家，即使到現在關係變差，但卻仍是北韓最要好的鄰居，而論武力也沒可能打得過中國，這表示威脅中國的機會也是零
就是憑著這兩個原因，加上長期對交通銀行股價的分析，令我知道我如果不在 5.57 買的話，就沒太大可能在不久的將來買到比這個價錢更低的股票，因此在僅僅數天便在賬面上賺得收千元。但我也只繼續以一貫做法，購買約 5 萬元而不作大額的投資，因為我相信世上沒有一個天文台沒測錯過天氣。
當我收到消息後，馬上上網檢查一下目標股交通銀行的股價，發現它的最低價跌破五元五角的近期低位，於是馬上入市，但當時市價已回升到 5.56 / 5.58 的水平，為求買股，我便把買價設在 5.57 的水平，最後成功買得八千股。股份差價細真好！相差八十元根本不是問題。
我收到消息時正在上班，我可以做的最多只是上網或撥個電話下盤，根本沒有時間找更多資料（又或者渠道），可以做的就是靠平日的努力，做勤勞的「人肉天文台」，在這個時刻把資料運用出來，
只要你比大部份人早著先機洞悉事件的影響，即可憑藉時間的優勢成為贏家；事件的影響經報章報導及分析員的解釋現在已得一清二楚，當時我的觀點主要是：
1. 北韓的核武即使厲害非常，它還沒有可攻至美國的巡航導彈，這表示世界大戰或美國這個北韓頭號敵人受重創的機會還是零
2. 中國是最不可能被北韓攻擊的國家，即使到現在關係變差，但卻仍是北韓最要好的鄰居，而論武力也沒可能打得過中國，這表示威脅中國的機會也是零
就是憑著這兩個原因，加上長期對交通銀行股價的分析，令我知道我如果不在 5.57 買的話，就沒太大可能在不久的將來買到比這個價錢更低的股票，因此在僅僅數天便在賬面上賺得收千元。但我也只繼續以一貫做法，購買約 5 萬元而不作大額的投資，因為我相信世上沒有一個天文台沒測錯過天氣。
2006年10月10日星期二
十三法則係乜？
一個比較客觀o既供樓安全水平 ...
最多供十年
最少比三成首期, 最多供款額為家庭入息的三成
個水平的原意:
1. 供樓超過十年代表蝕息太多, 例如二百萬貸款:
供款期 10 年全期利息 66 萬 (33%)
供款期 20 年全期利息 143 萬 (71%)
供款期 30 年全期利息 231 萬 (115%)
即是說供 10 年比起供 30 年可以慳到 165 萬!
2. 最少比三成首期係因為少過三成的話要做二按, 利率同保險手續費等等都好貴, 而佢要收咁貴係代表左呢樣係「高風險行為」, 所以唔想做負資產就應該量力而為, 唔好借二按.
3. 供款唔可以超過入息三成係假設你o既家庭有兩個人有收入, 公一份婆一份, 大家收入差唔多, 響供款呢十年留留長, 咩事都有可能發生, 假如是但一個唔好彩有意外供唔到 (例如大病一場), 另外一個都可以用佢o既「六成」收入來供樓, 仲有「四成」要來做生活費, 唔會因為咁連屋都無得住.
不過 ... 香港o既市民已經被地產商同政府洗晒腦, 所以睇起上來以上o既數字幾乎無人可以「達標」, 不過如果你想買樓而供起來輕鬆自在, 就要切實用以上o既指標來決定究竟你係咪負擔得起呢層樓.
最多供十年
最少比三成首期, 最多供款額為家庭入息的三成
個水平的原意:
1. 供樓超過十年代表蝕息太多, 例如二百萬貸款:
供款期 10 年全期利息 66 萬 (33%)
供款期 20 年全期利息 143 萬 (71%)
供款期 30 年全期利息 231 萬 (115%)
即是說供 10 年比起供 30 年可以慳到 165 萬!
2. 最少比三成首期係因為少過三成的話要做二按, 利率同保險手續費等等都好貴, 而佢要收咁貴係代表左呢樣係「高風險行為」, 所以唔想做負資產就應該量力而為, 唔好借二按.
3. 供款唔可以超過入息三成係假設你o既家庭有兩個人有收入, 公一份婆一份, 大家收入差唔多, 響供款呢十年留留長, 咩事都有可能發生, 假如是但一個唔好彩有意外供唔到 (例如大病一場), 另外一個都可以用佢o既「六成」收入來供樓, 仲有「四成」要來做生活費, 唔會因為咁連屋都無得住.
不過 ... 香港o既市民已經被地產商同政府洗晒腦, 所以睇起上來以上o既數字幾乎無人可以「達標」, 不過如果你想買樓而供起來輕鬆自在, 就要切實用以上o既指標來決定究竟你係咪負擔得起呢層樓.
2006年10月5日星期四
財富代理
為了不令辛苦賺來的金錢被通脹蠶食, 人們越來越發現投資保本的重要性, 可是因為害怕投資失誤, 因此大部份人的投資也循兩個途徑走, 第一個是他們以為是低風險的投資, 例如儲蓄, 定期按揭, 買金, 買樓等; 亦有些用風險較高的辦法增值, 如買外幣, 炒股票等; 可是由於對金融市場運作一知半解, 人云亦云, 故往往事與願違. 幸運的尚可保本, 但希望跑贏通脹的願望便泡湯, 不幸的更連本金也失去.
這個時候便產生了「財富代理」, 他們跟你分析投資的風險, 並為你設計一個為財富增值的計劃, 可是這些財富代理往往只是在蠶食你的金錢, 你所得的通常比你用心分析後的投資回報為少. 以下略述數種財富代理的方法:
1. 基金管理員 -- 基金的好處是分散投資, 也有專業人員無時無刻留意著基金的成份, 於第一時間作出相應行動. 事實是怎樣呢? 一般基金經常有數十種股份在內, 基金管理員根本沒有可能在同一時間監察每個成份股的表現, 他們可以做的是以電腦設定止賺盤或止蝕盤, 一旦價位乎合便執行指令. 這種買賣的方法無疑增加很多不必要的交易成本, 技巧上也沒什麼「兵貴神速」之處, 現在你和我也可以用網上理財設定這些指令, 根本沒有分別, 可是回報方面基金管理員每年蠶食了你數個巴仙之多. 基金的唯一好處是可以方便你購買一些本地買不到的外國市場產品, 因此假如是買本地基金的話便最好先想清楚, 正如 Webb 分析所得, 恆生指數強積金的表現比恆生指數差, 經過數年的滾存後, 差額已達三成以上!
2. 保險代理 -- 現在有很多以儲蓄加上保險一併推出的產品, 可是這些通常是非常昂貴的儲蓄產品, 我們以簡單的算述計算:
現時 25 歲購買儲蓄加上約一百萬的人壽保險, 每月供款約 $800 , 在約 13 年後便可以以滾存的利息繼續供款; 而沒有儲蓄的人壽保險每月供款約 $150. 這兩筆款項相差多少呢?
假如每月用 $150 購買人壽保險, 並把餘下的 $650 儲起, 並於每年年尾投資到一項年回報率只有 4% 的項目, 6 年後便已滾存約 5 萬元, 以後每年的剩收利息已達 $2000, 足以用作繳交保費. 由於保費會因年紀增加而增加, 因此我們尚要繼續儲蓄, 10 年後我們已滾存到 9 萬多, 而每年利息已達 $3700, 這個金額足夠作為到 40 歲或以上的人壽保年費.
這個保守的 4% 回報項目相信不難找到, 因此自我管理的儲蓄計劃絕對比保險代理做得好. 單以這個保守回報作例子, 我們省下的至少有 3 年保費之多, 即 3 萬元以上! 可是最可怕的是一旦斷保, 你可以取得的金額比你應得的為少! 為什麼? 因為回報是以「保單價值」計算, 但取回的金額是以「現金價值」計算, 也就是說買這種保險完全沒有「完結」的一天!
看到這些數值是否心裡冒汗? 下定決心吧, 我已忍痛把供款六年的儲蓄人壽保險中止, 可以取回的只得供款的三份一, 比應得的「保單價值」足足少了一半, 但當你想到你將來所省下的錢比你繼續供款的來得多很多的時候便不要再遲疑!
這個時候便產生了「財富代理」, 他們跟你分析投資的風險, 並為你設計一個為財富增值的計劃, 可是這些財富代理往往只是在蠶食你的金錢, 你所得的通常比你用心分析後的投資回報為少. 以下略述數種財富代理的方法:
1. 基金管理員 -- 基金的好處是分散投資, 也有專業人員無時無刻留意著基金的成份, 於第一時間作出相應行動. 事實是怎樣呢? 一般基金經常有數十種股份在內, 基金管理員根本沒有可能在同一時間監察每個成份股的表現, 他們可以做的是以電腦設定止賺盤或止蝕盤, 一旦價位乎合便執行指令. 這種買賣的方法無疑增加很多不必要的交易成本, 技巧上也沒什麼「兵貴神速」之處, 現在你和我也可以用網上理財設定這些指令, 根本沒有分別, 可是回報方面基金管理員每年蠶食了你數個巴仙之多. 基金的唯一好處是可以方便你購買一些本地買不到的外國市場產品, 因此假如是買本地基金的話便最好先想清楚, 正如 Webb 分析所得, 恆生指數強積金的表現比恆生指數差, 經過數年的滾存後, 差額已達三成以上!
2. 保險代理 -- 現在有很多以儲蓄加上保險一併推出的產品, 可是這些通常是非常昂貴的儲蓄產品, 我們以簡單的算述計算:
現時 25 歲購買儲蓄加上約一百萬的人壽保險, 每月供款約 $800 , 在約 13 年後便可以以滾存的利息繼續供款; 而沒有儲蓄的人壽保險每月供款約 $150. 這兩筆款項相差多少呢?
假如每月用 $150 購買人壽保險, 並把餘下的 $650 儲起, 並於每年年尾投資到一項年回報率只有 4% 的項目, 6 年後便已滾存約 5 萬元, 以後每年的剩收利息已達 $2000, 足以用作繳交保費. 由於保費會因年紀增加而增加, 因此我們尚要繼續儲蓄, 10 年後我們已滾存到 9 萬多, 而每年利息已達 $3700, 這個金額足夠作為到 40 歲或以上的人壽保年費.
這個保守的 4% 回報項目相信不難找到, 因此自我管理的儲蓄計劃絕對比保險代理做得好. 單以這個保守回報作例子, 我們省下的至少有 3 年保費之多, 即 3 萬元以上! 可是最可怕的是一旦斷保, 你可以取得的金額比你應得的為少! 為什麼? 因為回報是以「保單價值」計算, 但取回的金額是以「現金價值」計算, 也就是說買這種保險完全沒有「完結」的一天!
看到這些數值是否心裡冒汗? 下定決心吧, 我已忍痛把供款六年的儲蓄人壽保險中止, 可以取回的只得供款的三份一, 比應得的「保單價值」足足少了一半, 但當你想到你將來所省下的錢比你繼續供款的來得多很多的時候便不要再遲疑!
2006年9月26日星期二
三戰而勝之兵
雖然外圍明顯地差，但手上的股票全都升上，且升得很急，交行到位應該是爭持的，但以五月的經驗，這可能會被套牢然後又再一次的震走，還是等待多一點時間看清市況再決定是否爭持，因為跌市是弱者先行強者其後，弱者如美國和日本已跌得不亦樂乎，強者如香港和中國有可能跟隨其後。某人說（忘記了誰）三戰而勝之兵不可用，現在警戒性低了會容易決定錯誤。
故現時先看清楚美日是否繼續下跌，如果不是的話將於期指結算後再增持，現除了國壽、交行外，還會觀察及分析中華煤氣、地下鐵路。
所謂的觀察和分析，不是看討論版的某甲和某乙的推介，要看的是最沉悶的年報，要了解的是跟上一年對比的每個數字改變的原因及影響，文字性的描述可以看，但經過修飾很易被誤導和美化，要很小心。
故現時先看清楚美日是否繼續下跌，如果不是的話將於期指結算後再增持，現除了國壽、交行外，還會觀察及分析中華煤氣、地下鐵路。
所謂的觀察和分析，不是看討論版的某甲和某乙的推介，要看的是最沉悶的年報，要了解的是跟上一年對比的每個數字改變的原因及影響，文字性的描述可以看，但經過修飾很易被誤導和美化，要很小心。
2006年8月18日星期五
樓宇投資
香港很多人選擇買樓作為一種投資, 我個人認為這不是一個好的投資選擇, 本文將論述其原因.
首先先要解釋為什麼買樓會作為一種投資, 這有多個因素:
1. 由於大部份香港人皆經歷過香港繁盛的時期, 約由八十年代初到九七年回歸前的期間, 在這段期間因種種原因導致樓價急升, 因而令大部份人有一個「買樓增值」的印象. 導玫樓價急升的原因以住曾貼文詳述, 但因時間太久已被刪, 有機會將來再談.
2. 中國人成長總是為了「成家立室」, 沒有一個屬於自己的家總像欠缺一些東西.
3. 中國人是「勤儉」的, 舊一點的時候如果人們把錢放到有風險的地方就會被說成是「賭博」, 也因此很多人對「投資」抗拒和一知半解, 但以中國人自古便喜愛的「樓」和「金」為例外, 也因此, 「買樓收租」不是投資, 買金收藏也不是投資, 定期存款不是投資, 而股票債券等等就是「賭」. 固此大部份人選擇的投資也是這些類型.
現在環境不同, 資訊也發達許多, 大眾的觀念已改變不少, 當說到投資的時候大家也會把樓宇投資放到重要位置, 但若要問為什麼的時候卻沒有太多人可以說得出來, 原因原來就是以上所說的數項. 那麼應該如何「思考」樓宇投資這個問題呢? 我們就用以下幾個因素分析吧, 這數個因素可以在不同的投資項目中套用, 讀者們可以用作自行分析其他項目.
1. 投資回報: 一般來說定期存款約 3%, 長期債券約 4%, 保守的股票投資約 5%, 那麼樓宇投資的回報是多少呢? 以現時一般呎價 $4000 的樓宇來說, 租金約為每呎月租 $10-$15, 因此回報率為 3%-4.5%. 但樓宇投資有一些其他上述投資沒有的開支需要扣除的, 這包括樓宇的管理費, 傢俱, 裝修, 保險, 與及租約完結後空置期是沒有租金收入的, 假如扣除這些金額的話回報率可能只有 2-3%, 也即是跟銀行存款差不多, 這個回報率尚未計算以貸款來購買樓宇所需付出的利息支出.
2. 資產增值: 假如樓宇可以在將來賣得好價錢, 那麼即使現在的投資回報不太好也會有一個好前景. 這是一個正確的想法, 可以我們怎樣分析樓宇的增值潛力呢? 以香港的情況來看不外乎需要情況和政治情況, 前文亦有詳細分析, 可惜舊文不復見, 現只稍說一二: 需求方面, 由於適合買樓的新增人口群 (25 至 35 歲) 正在減少 (可參考另一谷友文章), 這十年間竟減少 10-15% 之多, 而這十年的經濟環境亦令到有能力換樓的人士大減. 另外, 由於經歷樓價下滑的痛苦, 現在政府非常著重樓價穩定的重要性, 在土地供應方面絕不手「鬆」, 故此在可見的將來亦不會見到樓價會像回歸後那樣大幅下滑.
3. 流動性: 由於樓宇有其獨特性 (就是說每個單位的設計, 配套, 景觀等各方面都不同), 因此流動性較其他投資項目為低, 也因此假如有必要急需套現或離場「止蝕」的話可能不能如願, 除非能忍痛賤價賣出, 否則可能被套牢, 困著三、五、七年也大不乏人, 套牢者唯有以賤價租出, 寄望早日價格回升可以離場, 也因此做成租金不合理地低下的情況出現.
那麼樓宇是否一文不值? 以上所說的是買樓投資的話必需細想的問題, 但假如是買作自住的話就不應這樣想, 一個自己擁有的單位可以滿足個人以及家庭各人的要求, 在一個自己的地方所經歷的不是金錢可以取代的. 這就是說, 假如是為了投資, 或是有「一丁點兒希望」樓宇可帶來金錢上的收益的話, 請先以客觀理據分析一下再決定, 切勿被我們自小所潛移默化的思維模式影響投資的決定.
首先先要解釋為什麼買樓會作為一種投資, 這有多個因素:
1. 由於大部份香港人皆經歷過香港繁盛的時期, 約由八十年代初到九七年回歸前的期間, 在這段期間因種種原因導致樓價急升, 因而令大部份人有一個「買樓增值」的印象. 導玫樓價急升的原因以住曾貼文詳述, 但因時間太久已被刪, 有機會將來再談.
2. 中國人成長總是為了「成家立室」, 沒有一個屬於自己的家總像欠缺一些東西.
3. 中國人是「勤儉」的, 舊一點的時候如果人們把錢放到有風險的地方就會被說成是「賭博」, 也因此很多人對「投資」抗拒和一知半解, 但以中國人自古便喜愛的「樓」和「金」為例外, 也因此, 「買樓收租」不是投資, 買金收藏也不是投資, 定期存款不是投資, 而股票債券等等就是「賭」. 固此大部份人選擇的投資也是這些類型.
現在環境不同, 資訊也發達許多, 大眾的觀念已改變不少, 當說到投資的時候大家也會把樓宇投資放到重要位置, 但若要問為什麼的時候卻沒有太多人可以說得出來, 原因原來就是以上所說的數項. 那麼應該如何「思考」樓宇投資這個問題呢? 我們就用以下幾個因素分析吧, 這數個因素可以在不同的投資項目中套用, 讀者們可以用作自行分析其他項目.
1. 投資回報: 一般來說定期存款約 3%, 長期債券約 4%, 保守的股票投資約 5%, 那麼樓宇投資的回報是多少呢? 以現時一般呎價 $4000 的樓宇來說, 租金約為每呎月租 $10-$15, 因此回報率為 3%-4.5%. 但樓宇投資有一些其他上述投資沒有的開支需要扣除的, 這包括樓宇的管理費, 傢俱, 裝修, 保險, 與及租約完結後空置期是沒有租金收入的, 假如扣除這些金額的話回報率可能只有 2-3%, 也即是跟銀行存款差不多, 這個回報率尚未計算以貸款來購買樓宇所需付出的利息支出.
2. 資產增值: 假如樓宇可以在將來賣得好價錢, 那麼即使現在的投資回報不太好也會有一個好前景. 這是一個正確的想法, 可以我們怎樣分析樓宇的增值潛力呢? 以香港的情況來看不外乎需要情況和政治情況, 前文亦有詳細分析, 可惜舊文不復見, 現只稍說一二: 需求方面, 由於適合買樓的新增人口群 (25 至 35 歲) 正在減少 (可參考另一谷友文章), 這十年間竟減少 10-15% 之多, 而這十年的經濟環境亦令到有能力換樓的人士大減. 另外, 由於經歷樓價下滑的痛苦, 現在政府非常著重樓價穩定的重要性, 在土地供應方面絕不手「鬆」, 故此在可見的將來亦不會見到樓價會像回歸後那樣大幅下滑.
3. 流動性: 由於樓宇有其獨特性 (就是說每個單位的設計, 配套, 景觀等各方面都不同), 因此流動性較其他投資項目為低, 也因此假如有必要急需套現或離場「止蝕」的話可能不能如願, 除非能忍痛賤價賣出, 否則可能被套牢, 困著三、五、七年也大不乏人, 套牢者唯有以賤價租出, 寄望早日價格回升可以離場, 也因此做成租金不合理地低下的情況出現.
那麼樓宇是否一文不值? 以上所說的是買樓投資的話必需細想的問題, 但假如是買作自住的話就不應這樣想, 一個自己擁有的單位可以滿足個人以及家庭各人的要求, 在一個自己的地方所經歷的不是金錢可以取代的. 這就是說, 假如是為了投資, 或是有「一丁點兒希望」樓宇可帶來金錢上的收益的話, 請先以客觀理據分析一下再決定, 切勿被我們自小所潛移默化的思維模式影響投資的決定.
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